Im Jahr 2025 wird das Programm zur Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis (Aufenthaltsgenehmigung) durch Immobilieninvestitionen — das Goldene Visum — in Griechenland weiterhin durchgeführt, wobei jedoch wesentliche Änderungen berücksichtigt werden, die 2024 in Kraft getreten sind. Die Behörden haben die Mindestanlageschwellen überarbeitet und die Anforderungen an Immobilien verschärft.
Aktualisierte Investitionsschwellenwerte
Unter Berücksichtigung regionaler Besonderheiten wurden drei Hauptinvestitionsniveaus festgelegt:
800.000 € für Gebiete mit hoher Immobiliennachfrage. Dazu gehören::
- Region Attika;
- Gemeinde Thessaloniki;
- Beliebte Touristenziele (Mykonos, Santorini);
- Inseln mit einer Bevölkerung von über 3.100 Menschen.
Diese erhöhte Schwelle soll den lokalen Wohnungsmarkt entlasten.
400.000 € - für andere Regionen des Landes.
€ 250.000 - nur unter besonderen Bedingungen verfügbar:
- umwandlung einer Gewerbeanlage in eine Wohnanlage;
- Restaurierung von Kulturerbestätten.
Wichtige Voraussetzung: Bei Investitionen von 400.000 € und 800.000 € muss der Investor eine einzelne Wohneinheit mit einer Fläche von mindestens 120 m2 erwerben.
Einschränkungen bei Kurzzeitmieten
Die neuen Regeln stärken die Kontrolle über die Nutzung von Immobilien im Rahmen des Programms. Die Politik der Regierung konzentriert sich auf die Entwicklung des Langzeitmietmarktes und die Eindämmung der Überhitzung in touristischen Gebieten.
Die folgenden Einschränkungen gelten für Immobilien, die im Rahmen des Goldenen Visums gekauft wurden:
- Kurzzeitvermietungen sind über Plattformen wie Airbnb, Booking und ähnliche Dienste verboten;
- nur Langzeitmieten mit einem Vertrag von mindestens 5 Jahren sind erlaubt;
- Verstöße gegen diese Regeln können zur Annullierung der Aufenthaltserlaubnis führen.
Diese Maßnahmen zielen darauf ab, zwei Schlüsselaufgaben zu lösen:
- verringerung des Mangels an bezahlbarem Wohnraum;
- Preisstabilisierung in beliebten Touristenorten.
Dieser Ansatz entspricht dem europaweiten Trend zu einer strengeren Regulierung von Kurzzeitmieten — ähnliche Maßnahmen wurden bereits in Spanien und Portugal ergriffen.
Übergangsbestimmungen und Weiterentwicklung der Vorschriften
Anfang 2025 traten Übergangsregelungen in Kraft, die es Anlegern ermöglichen, Transaktionen abzuschließen, die vor Einführung gesetzlicher Änderungen initiiert wurden. Wenn die vorläufige Vereinbarung vor Inkrafttreten der Reform unterzeichnet wurde, konnte der Antragsteller unter den bisherigen Bedingungen eine Aufenthaltserlaubnis beantragen, sofern die Transaktion rechtzeitig bezahlt und registriert wurde.
Verlängerung der alten Regeln
Griechenland hat die Möglichkeit des Immobilienerwerbs zu den bisherigen Konditionen bis zum 28.Februar 2025 verlängert. Dies galt für Anleger, die vor dem 31.August 2024 eine Einzahlung von 10% getätigt haben. Ursprünglich war die Frist für den Vertragsabschluss auf den 31.Dezember 2024 festgelegt.
Vergleich von alten und neuen Regeln
Regeln für 2023-2024:
- 000 € Schwelle - für bestimmte Gebiete von Athen und Thessaloniki, die Inseln Mykonos und Santorin;
- der Schwellenwert von 250.000 € gilt für andere Regionen.
Neuregelung:
- 000 € - nur für die Renovierung und Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien;
- € 400.000 und € 800.000 - je nach Region, sofern die Fläche des Objekts mindestens 120 m2 beträgt.
Rundschreiben vom 11.November 2025: Wichtige Klarstellungen
Am 11.November 2025 wurde das Rundschreiben Nr. 214926/2025 im griechischen Amtsblatt veröffentlicht. Das Dokument systematisiert und beschreibt die Voraussetzungen für die Erlangung der Aufenthaltserlaubnis eines Anlegers.
Die wichtigsten Bestimmungen des Rundschreibens
Klassifizierung von Anlagekategorien. Die Anforderungen an verschiedene Arten von Investitionen sind klar abgegrenzt:
- kauf von fertigen Immobilien;
- erwerb von Renovierungsanlagen;
- kauf von Grundstücken mit anschließender Bebauung;
- investitionen in geschützte und restaurierte Gebäude;
- Erbschafts-, Schenkungs- und langfristige Mietbedingungen (ab 5 Jahren).
- Eine Liste der erforderlichen Dokumente. Das Basispaket beinhaltet:
- notarvertrag;
- Zahlungsbestätigung;
- Die E9-Steuererklärung;
- gültige Krankenversicherung;
- Eine elektronische Gebühr von 2.000 €.
Für spezielle Immobilienkategorien sind zusätzliche Dokumente erforderlich:
- technische Berichte;
- bestätigung des Schutzobjektstatus;
- genehmigungen für Renovierungsarbeiten.
- kriterien für die Verlängerung einer Aufenthaltserlaubnis. Der Investor ist verpflichtet:
- besitz bestätigen;
- eine gültige Krankenversicherung vorlegen;
- zahlen Sie die vorgeschriebene Gebühr.
Bei Objekten mit veränderter Zweckbestimmung ist eine Erklärung über die tatsächliche Nutzung der Immobilie als Wohnraum erforderlich. Für die restaurierten Einrichtungen ist ein technischer Fertigstellungsbericht erforderlich.
Zweck des Rundschreibens ist es, das Antragseinreichungs- und Überprüfungsverfahren zu vereinheitlichen und die Transparenz zu erhöhen. Das Dokument legt einen einheitlichen Standard für alle griechischen Agenturen fest, die an der Umsetzung des Programms beteiligt sind.
Statistik der Anträge auf das "Goldene Visum" Griechenlands: Die Ergebnisse der drei Quartale des Jahres 2025
Nach Angaben des griechischen Migrationsministeriums (aktuelle Informationen vom September 2025), im dritten Quartal des Jahres:
- 251 neue goldene Visa-Anträge;
- 267 Anträge auf Statuserneuerung.
Wichtige Trends:
- Rückgang der Anzahl neuer Investoren um 40% gegenüber dem Vorjahr (im Vergleich zu Juli-September 2024).
- Eine Reduzierung um 20% im Vergleich zum zweiten Quartal 2025.
- Langfristiges Wachstum: ein Anstieg des Zustroms neuer Anträge um 83% im Vergleich zum dritten Quartal 2022.
- Anstieg der Anträge auf Verlängerung der Aufenthaltserlaubnis um 46% gegenüber dem Vorjahr.
Diese Dynamik deutet auf eine Stabilisierung der Nachfrage nach einem Aktivitätsschub im Jahr 2024 hin, der durch bevorstehende Änderungen der Programmbedingungen verursacht wurde.
Geographie der Investitionen: Führer und Trends
1. Chinesisch
Es behält seine Position als größte Bewerberquelle: Fast die Hälfte aller Käufer sind chinesische Staatsbürger.
In den ersten 9 Monaten des Jahres 2025 wurden 2.335 Aufenthaltstitel für neue Anträge ausgestellt (ein Anstieg von 36%).
Die Gesamtzahl der gültigen Aufenthaltsgenehmigungen für chinesische Staatsbürger beträgt 8.792 (Stand September 2025).
2. Türkei
Es zeigt eine Rekorddynamik: Die Anzahl der Erstvisa stieg in 9 Monaten um 113% (von 1.268 auf 2.698).
Investoren aus der Türkei haben 1.430 Aufenthaltsgenehmigungen erhalten.
3. Andere wichtige Märkte
Israel: 64% mehr Anträge in 9 Monaten.
Großbritannien, USA, Iran, Ägypten, Libanon: stabiles Wachstum von 21% auf 35%; der Anteil neuer Aufenthaltsgenehmigungen liegt bei 2,4–3,6%.
Russland: Reduzierung der Anzahl gültiger Aufenthaltstitel um 13% in 9 Monaten.
Hinweis: Seit 2022 hat Griechenland die Ausstellung eines "goldenen Visums" für Bürger Russlands und Weißrusslands offiziell ausgesetzt. Die Teilnahme am Programm ist nur möglich, wenn Sie die Staatsbürgerschaft eines anderen Landes besitzen, die Verlängerung einer Aufenthaltserlaubnis ist jedoch mit einem russischen Pass zulässig. Die Daten zu russischen Investoren sind unvollständig.
Warum bleibt Griechenland für Investoren attraktiv?
Trotz der Verschärfung der Bedingungen bleibt das Aufenthaltsgenehmigungsprogramm durch Immobilieninvestitionen gefragt. Die wichtigsten Vorteile Griechenlands:
- Niedrige Eintrittsschwelle unter den europäischen Ländern, die ähnliche Programme anbieten.
- Schengen-Status: Im Gegensatz zu Zypern, wo die Mindestanlageschwelle 300.000 € beträgt, das Land jedoch noch nicht Teil des Schengen-Raums ist.
- Einzigartigkeit des Angebots: Eine Reihe europäischer Länder (Spanien, Portugal, Ungarn) haben die Möglichkeit, im Rahmen der Golden Visa-Programme in Immobilien zu investieren, bereits abgesagt.
Somit ist Griechenland nach wie vor eine der günstigsten und rentabelsten Optionen, um durch Immobilieninvestitionen einen europäischen Wohnsitz zu erhalten.
