Montenegro Immobilienmarkt bis Ende 2024

Die Preise für Wohnimmobilien in Montenegro steigen trotz der sich stabilisierenden Nachfrage, der geringeren Wohnungsbautätigkeit und der kürzlich erfolgten Einführung einer progressiven Grundsteuer weiter an.

Im Jahr bis zum zweiten Quartal 2024 stieg der landesweite Durchschnittspreis für neue Wohnungen um 21,4% auf 1.821 € pro Quadratmeter (m²), nachdem er im ersten Quartal 2024 um 30,95%, im vierten Quartal 2023 um 27,95%, im dritten Quartal 2023 um 24,56%, im zweiten Quartal 2023 um 9,09% und im ersten Quartal 2023 um 6,01% gestiegen war, so das Statistische Amt Montenegro.

Inflationsbereinigt stiegen die Preise für Neubauwohnungen im zweiten Quartal 2024 um 16,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Auf vierteljährlicher Basis stieg der durchschnittliche Hauspreis im zweiten Quartal 2024 um bescheidene 3,7 Prozent (3,4 Prozent inflationsbereinigt), im Gegensatz zu einem Rückgang von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Wohnungsmarkt bleibt aktiv und wird sich stabilisieren

Im Finanzstabilitätsbericht 2023 der Zentralbank von Montenegro heißt es: „Die Mehrheit der Immobilienagenturen (82,1 %) schätzt, dass der Durchschnittspreis pro Quadratmeter zwischen 5 % und 50 % gestiegen ist. Die vorherrschende Meinung unter den Agenturen ist, dass sich die Preise in naher Zukunft nicht ändern werden. Sie glauben auch, dass die Nachfrage nicht zurückgehen, sondern gleich bleiben oder sogar steigen wird.

Im Laufe des Jahres konzentrierte sich die Nachfrage auf Wohnungen mit Preisen zwischen 1 580 € und 2 360 €/m2. Am stärksten nachgefragt wurden Wohnungen im breiten Zentrum der Hauptstadt sowie in den Städten im Süden des Landes“, heißt es in dem Bericht der Zentralbank weiter.

Jährliche Veränderung der Immobilienpreise in Montenegro

Im Jahr 2023 beliefen sich die ausländischen Investitionen in den montenegrinischen Immobiliensektor auf rund 463 Millionen Euro, was einem Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Allerdings hat sich das Wachstum der ausländischen Direktinvestitionen im Immobiliensektor des Landes in diesem Jahr aufgrund der kürzlich erfolgten Einführung einer progressiven Grundsteuer verlangsamt. In den ersten acht Monaten des Jahres 2024 gingen die ausländischen Investitionen in Immobilien im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,01 % auf 284,92 Mio. EUR zurück, wie aus dem Bulletin der Zentralbank von Montenegro vom September 2024 hervorgeht.

Ab dem 1. Januar 2024 hat Montenegro ein progressives Immobilienbesteuerungssystem eingeführt, das sich erheblich auf den Immobilienmarkt auswirkt, insbesondere im Premiumsegment. Die neue Steuerstruktur sieht eine 3%ige Steuer auf Immobilien im Wert von bis zu 150.000 €, kombinierte pauschale und prozentuale Steuern für Immobilien im Wert zwischen 150.000 € und 500.000 € und eine pauschale Steuer plus Prozentsatz für Luxusimmobilien im Wert von über 500.000 € vor, wie aus einem von LAM-Estate veröffentlichten Artikel hervorgeht.

Der Schritt zielt darauf ab, die Einnahmen aus hochwertigen Immobilientransaktionen zu erhöhen und den Markt möglicherweise zu stabilisieren, indem spekulative Investitionen in Luxusimmobilien gebremst werden, heißt es in dem Artikel von LAM-Estate.

Trotz des jüngsten Rückgangs der Aktivität liegen die Werte immer noch über dem Niveau vor der Pandemie, was auf ein anhaltendes Interesse ausländischer Investoren an Montenegro hinweist.

Auch der Bau von Wohnimmobilien geht rapide zurück. Im zweiten Quartal 2024 sank die Zahl der Baugenehmigungen für Wohngebäude im Vergleich zum Vorjahr um fast 75 Prozent auf 148, nachdem sie 2023 um 2,8 Prozent und 2022 um 232,2 Prozent gestiegen war, wie das Statistische Amt Montenegros mitteilte. Auch die Gesamtgeschossfläche ging im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 70,6 Prozent auf 11.087 Quadratmeter zurück.

Im Jahr 2023 verzeichnete das Land erneut ein starkes Wirtschaftswachstum von 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, nach einem jährlichen Wachstum von 13 Prozent im Jahr 2021 und 6,4 Prozent im Jahr 2022, dank der anhaltenden Erholung der Tourismusbranche. Die Zahl der Touristen, die das Land im vergangenen Jahr besuchten, stieg im Vergleich zum Vorjahr um fast 20 Prozent auf 2.613.306.

Der Internationale Währungsfonds (IWF) erwartet jedoch, dass das Wirtschaftswachstum Montenegros in diesem Jahr auf 3,7 Prozent sinken wird. Die Weltbank und die Europäische Kommission sind dagegen noch konservativer und prognostizieren für Montenegro ein reales BIP-Wachstum von 3,4 Prozent in diesem Jahr.

Lokale Variationen bei den Immobilienpreisen

Die Preise für Wohnimmobilien in Montenegro variieren je nach Standort erheblich.

Die Kosten für Wohnraum in Podgorica stiegen im zweiten Quartal 2024 um 11,5 % auf 1.763 Euro pro Quadratmeter, so das Statistische Amt von Montenegro. Dies war das neunte Quartal in Folge mit zweistelligen Preissteigerungen im Vergleich zum Vorjahr. Die teuersten Wohnungen befinden sich in Podgorica I und Podgorica II, die die Stadtteile Preko Morace, Block 6 und Gorica umfassen.

In der Küstenregion, einer der teuersten Regionen des Landes, betrugen die Wohnkosten im zweiten Quartal 2024 durchschnittlich 2.107 Euro pro Quadratmeter, 49,1 % mehr als im Vorjahr und der höchste Wert in der jüngeren Geschichte.

In der Region Mitte stiegen die durchschnittlichen Wohnkosten im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 34,5 % auf 960 Euro pro Quadratmeter.

In der Region Nord blieben die Wohnkosten im Vergleich zum Vorjahr mehr oder weniger stabil und lagen im ersten Quartal 2024 bei 1.200 Euro pro Quadratmeter.

Nachfrage nach Immobilien in Montenegro

Die Attraktivität von Montenegro lockt ausländische Käufer an. Der Immobilienmarkt an der Küste des Landes hängt bis zu einem gewissen Grad von der Lage der russischen Wirtschaft, d.h. den Ölpreisen, ab.

Budva ist ein charmanter Küstenort und eine venezianische Hafenstadt mit Sandstränden und einem vielfältigen Unterhaltungsangebot sowie ein Touristenzentrum, das jährlich mehr als eine halbe Million Besucher empfängt. In der Umgebung von Budva befinden sich die teuersten Wohnungen in Montenegro, deren Preise mittlerweile zwischen 1500 und 3000 Euro pro Quadratmeter liegen.

Das schöne Dorf Sveti Stefan, das an Budva angrenzt, war in den 1960er und 1980er Jahren ein beliebter Ferienort.

Die wichtigsten ausländischen Käufer von Immobilien in Montenegro sind Russen, Serben und Briten.

Nach der Aufhebung der pandemiebedingten Beschränkungen hat die Nachfrage nach montenegrinischen Küstenimmobilien wieder zugenommen. Im Jahr 2022 stieg die Zahl der Touristen deutlich an, und zwar um 30,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf 2.183.975, nach einem starken Anstieg um 276,3 Prozent im Jahr 2021. Während der Covid-19-Pandemie wuchs der Tourismus kaum, und die Touristenankünfte gingen 2020 um 83,2 Prozent zurück.

Im Jahr 2023 stiegen die Touristenankünfte im Vergleich zum Vorjahr um 19,7 Prozent auf 2.613.306 - genauso viel wie im Jahr 2019 vor der Pandemie. Auch die Zahl der Übernachtungen lag mit 16,34 Millionen im vergangenen Jahr um 31,5 Prozent höher als im Vorjahr.

In diesem Jahr hat sich die Situation in der Tourismusbranche leicht verbessert. In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 stieg die Zahl der Touristen, die Montenegro besuchten, um 0,3 Prozent auf 1.226.499. Die Zahl der ausländischen Touristen, die rund 90 Prozent aller Besuche ausmachen, stieg ebenfalls um 0,9 Prozent auf 1.102.982.

Bei den ausländischen Besuchern dominierten im September 2024 die Touristen aus Serbien (17,2 %), gefolgt von Großbritannien (9,5 %), Frankreich (7,3 %), Deutschland (7,2 %), Polen (6,6 %) und Bosnien und Herzegowina (3,9 %).

Mehr als 78,4 % der Touristen zogen es vor, in Badeorten zu übernachten, während 13 % die Hauptstadt wählten. Im September 2024 waren die beliebtesten Urlaubsorte Budva, Herceg Novi und Bar.

Ausländische Staatsbürger können in Montenegro uneingeschränkt Immobilien erwerben, mit Ausnahme von Grundstücken, die über Unternehmen erworben werden müssen. Sobald das Gebäude fertiggestellt ist, kann das Eigentum in einem vereinfachten Verfahren auf Privatpersonen übertragen werden.

Im Jahr 2015 wurde ein Beschluss gefasst, wonach ausländische Immobilienkäufer unabhängig vom Wert der erworbenen Immobilie eine Aufenthaltsgenehmigung in Montenegro erhalten.

Serben sind die größten ausländischen Immobilienkäufer in Montenegro

Im Jahr 2023 beliefen sich die ausländischen Investitionen in montenegrinische Immobilien auf rund 463 Millionen Euro, was einem Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Serben sind die größten Immobilieninvestoren, die im vergangenen Jahr insgesamt 78 Mio. EUR ausgaben und damit die Russen überholten, nachdem Montenegro Sanktionen gegen Russland verhängt hatte.

Russen sind nach wie vor die zweitgrößten Immobilieninvestoren, die im Jahr 2023 rund 56 Millionen Euro für den Kauf von Immobilien in Montenegro ausgaben. Ihr Anteil beträgt etwa 29 % des Gesamtvolumens der ausländischen Investitionen in montenegrinische Immobilien im vergangenen Jahr.

Investoren aus Deutschland und der Türkei investieren ebenfalls aktiv in montenegrinische Immobilien: ihre Gesamtinvestitionen belaufen sich auf 51 Millionen Euro. Amerikanische Investoren investierten 34 Millionen Euro, ukrainische Investoren - 15 Millionen Euro, Schweizer Investoren - 13 Millionen Euro und Investoren aus den Vereinigten Arabischen Emiraten - 13 Millionen Euro.

Der Immobilienmarkt in Montenegro bietet

Rückgang der Wohnungsbautätigkeit

Im Jahr 2023 stieg die Zahl der Wohnbaugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr um 2,8 % auf 2.217 Einheiten. Nach einem starken Anstieg von 232,2 % im Jahr 2022 und jährlichen Rückgängen von 50 %, 17,9 %, 32,4 % bzw. 47,3 % in den Jahren 2021, 2020, 2019 und 2018 zeigen die Daten des Statistischen Amtes von Montenegro jedoch eine allmähliche Verlangsamung der Wohnungsbautätigkeit.

Auch die Gesamtfläche der erteilten Genehmigungen stieg um 8,6 % auf 143.370 Quadratmeter im Jahr 2023. Im zweiten Quartal 2024 sank jedoch die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen um 75 % auf 148, und die Fläche der Wohngebäude ging um 70,6 % auf 11.087 Quadratmeter zurück.

Die folgenden Veränderungen traten im zweiten Quartal 2024 auf:

• Wohnungen mit einem Schlafzimmer: Die Zahl der Genehmigungen sank um 13 % auf 20 und die Gesamtfläche sank um 30,3 % auf 2.910 m².
• Wohnungen mit zwei Schlafzimmern: Die Zahl der Genehmigungen ging um 66,7% auf 6 und die Gesamtfläche um 77,9% auf 569m² zurück.
• Wohnungen mit drei Schlafzimmern und mehr: Die Zahl der Genehmigungen ging stark um 77,2 % auf 120 zurück, und die Wohnfläche sank um 75,9 % auf 7.244 m².
• Anbauten: Die Zahl der Genehmigungen ging um 85,7 % auf 2 zurück, und die Nutzfläche verringerte sich um 56,2 % auf 364 m².

Wohnkomplexe in Podgorica

In den letzten Jahren sind in Podgorica mehrere Wohnkomplexe entstanden. Einer von ihnen ist das Stadtviertel neben dem Einkaufszentrum Delta City. Es handelt sich um den größten gemischt genutzten Komplex der Stadt, der aus zwanzig Gebäuden mit fast 1250 Wohneinheiten besteht.

Erwähnenswert sind auch das Neue Stadtviertel (12 neue Wohngebäude), Ljubović (etwa 170 Wohnungen), zwei neue Wohnkomplexe im Bereich des Alten Flughafens, ein gemischt genutzter Komplex in Block X (142 Wohngebäude) und ein Wohngebäude mit 420 Wohnungen in Block VII.

Immobilien am Meer zeigen Wachstum!

Ausländische Investoren werden von der montenegrinischen Küste angezogen, insbesondere von den Städten Kotor, Tivat, Budva, Herceg Novi und Bar, die sich in den letzten Jahren aktiv entwickelt haben. Nach Angaben des Statistischen Amtes werden die durchschnittlichen Kosten für Wohneigentum im zweiten Quartal 2024 bei 2107 Euro pro Quadratmeter liegen, das sind 49,1 % mehr als im letzten Jahr. In beliebten Ferienorten könnten die Preise sogar noch höher sein.

An der Budva-Riviera liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen zwischen 1.700 und 3.500 €, für Luxuswohnungen zwischen 3.500 und 6.000 € und für Häuser, Landhäuser und Villen zwischen 3.000 und 10.000 €.

In Bar Riviera liegen die Preise für Wohnungen und Luxuswohnungen zwischen 1.400 € und 3.000 € pro Quadratmeter und für Häuser, Landhäuser und Villen zwischen 1.200 € und 3.500 € pro Quadratmeter.

Mietimmobilienmarkt in Montenegro

Der Mietmarkt entwickelt sich und die Renditen bleiben auf einem moderaten Niveau. Die Mietpreise steigen aufgrund der hohen Nachfrage weiter an. Derzeit werden in Montenegro Ein-Zimmer-Wohnungen zwischen 450 € und 1.000 € pro Monat und Zwei-Zimmer-Wohnungen zwischen 700 € und 1.100 € vermietet.

• In Podgorica und anderen Küstenstädten, insbesondere in Budva, können die Mieten höher sein:
• In Podgorica liegt die Durchschnittsmiete bei 570 Euro pro Monat.
• In der Bucht von Kotor liegt die Durchschnittsmiete bei 880 Euro pro Monat.
• In Tivat sind die Mieten sogar noch höher - rund 1.025 Euro pro Monat.
• In Budva werden Wohnimmobilien für durchschnittlich 1370 Euro pro Monat vermietet.

Die Bruttomietrenditen in Montenegro sind mäßig hoch und liegen im dritten Quartal 2024 bei durchschnittlich 5,61 Prozent, ein leichter Rückgang gegenüber 5,95 Prozent im gleichen Zeitraum des Vorjahres, so eine aktuelle Studie von Global Property Guide.

Nach Hauptregionen:

• In Podgorica reichen die Mietrenditen für Wohnungen von 5,81 % bis 7,62 %, wobei der Durchschnitt der Stadt im dritten Quartal 2024 bei 6,67 % liegt.
• In Tivat reichen die Mietrenditen von 4,71% bis 5,45%, mit einem Durchschnitt von 5,08%.
• In Budva reichen die Mietrenditen von 4,3% bis 5,49%, mit einem Durchschnitt von 5,08%.

Hypothek für Ausländer in Montenegro

Ein Hypothekendarlehen für Ausländer in Montenegro zu erhalten, ist schwierig, aber nicht unmöglich. Nach Angaben von Dream Estates Montenegro können Ausländer bei mehreren Banken eine Hypothek mit einem maximalen Beleihungsauslauf (LTV) von 50 % und einer Laufzeit von bis zu 25 Jahren erhalten.

Allerdings gilt die Hypothekenvergabe nicht für alle Arten von Immobilien, sondern nur für neue Immobilien von großen Bauträgern. Ausnahmen sind möglich, wenn sich die Immobilie in einem von der Bank anerkannten Entwicklungskomplex befindet.

Zu den Banken, die Hypothekarkredite an Ausländer vergeben, gehören Erste Bank, Hypo Alpe Adria, Societe Generale, Lovćen Bank, First Bank, NLB Banka und Crnogorska Komercijalna Banka.

Nach Angaben der Zentralbank von Montenegro lag der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnungsbaudarlehen von Banken im September 2024 bei 5,08%. Dieser Indikator ist im Vergleich zu 5,79% im Vorjahr gesunken, liegt aber immer noch über den vor zwei Jahren verzeichneten Werten von 4,61%.

Bei den Wohnungsbaudarlehen lag der durchschnittliche Zinssatz im September 2024 bei 5,07 %. Dieser Wert liegt leicht über den Werten des Vorjahres (4,98 %) und von vor zwei Jahren (4,58 %). Während desselben Zeitraums:

Bis zu einem Jahr: 5,11 %, was höher ist als die Werte vom September 2023 (6,18 %) und September 2022 (6,43 %).

Mehr als ein Jahr: 5,07 %, was ebenfalls höher ist als die vorherigen Werte (4,98 % und 4,58 %).

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