Montenegro ist in erster Linie ein Land für einen Urlaub. Seltener ist es ein Land, in das man umzieht. Als Investitionsziel wird es erst an letzter Stelle genannt. Aber jetzt gibt es keinen Grund mehr, wählerisch zu sein (die Russen natürlich schon), denn die Einkünfte, die ein kleiner Staat an der Küste der Adria bringen kann, sind sehr interessant. Wo und was in Montenegro zu kaufen, um Gewinne zu maximieren?
Da das Land in erster Linie für Urlaubsreisen bekannt ist, erscheint es logisch, hier mit kurzfristigen Vermietungen Geld zu verdienen. Allerdings gibt es ein paar „Aber“. Ja, in der Saison bringen Ferienimmobilien, die täglich vermietet werden, wirklich mehr, aber die Saison in Montenegro ist nicht so lang - fünf oder sechs Monate.
Kurzfristige Vermietung ist viel schwieriger - zumindest was die Verwaltung des Objekts angeht.
Schließlich kommen seit 2022 immer mehr Ausländer für längere Zeit nach Montenegro. Dementsprechend sind sie an langfristigen Vermietungen interessiert. Wie viel kann man mit der Langzeitvermietung einer Immobilie erzielen?
Eine unmittelbare Überraschung: Die Hauptstadt ist die beste!
In vielen Ländern ist die Hauptstadt das beliebteste oder eines der beliebtesten Ziele für Touristen und ausländische Immobilienkäufer. Montenegro ist eine Ausnahme. Die lokale Hauptstadt Podgorica ist selbst im europäischen Vergleich recht klein. Einschließlich der Vororte leben hier etwas mehr als 200 Tausend Menschen.
Aber es geht nicht nur um die Größe (schließlich ist ganz Montenegro klein). Die Stadt wird in Reiseführern natürlich als 'kulturelles und administratives Zentrum' bezeichnet, aber das ist ein Stempel. Besondere Sehenswürdigkeiten und Schönheiten gibt es in Podgorica, das im Zweiten Weltkrieg stark zerstört wurde, nicht, und die Besucher Montenegros sind an Natur, Klima und Service interessiert. Und das bieten vor allem die Urlaubsorte.
Im Jahr 2023 buchten Ausländer nur 2,4 % der Übernachtungen in der Hauptstadt, während dieser Anteil an der Küste Montenegros 94,3 % erreichte. Daraus kann geschlossen werden: Podgorica ist in erster Linie ein Langzeitmietmarkt.
Die Industrie - wie bescheiden auch immer - ist hier. Politische Entscheidungen werden hier getroffen. Die Preise sind relativ niedrig: Die Kosten pro Quadratmeter für ein neues Gebäude in Podgorica liegen nach Angaben des statistischen Amtes Monstat für das zweite Quartal 2024 bei 1763 € (an der Küste bei über 2 000 €).
Es ist daher nicht überraschend, dass Podgorica der günstigste Ort im Land für langfristige Vermietungen ist. Nach Angaben der Analysten von Global Property Guide bieten Studios in der Hauptstadt die höchste Rendite - 7,62 %, Einzimmerwohnungen bringen etwas weniger - 6,77 %. Die durchschnittliche Rendite in Podgorica beträgt 6,67 %.
Montenegrinische Experten geben ähnliche Zahlen an
„Eine 40-Quadratmeter-Wohnung in der Hauptstadt kostet etwa 80.000 Euro“, sagt Svetlana Smirnova, Leiterin der Agentur Tradegoria. - Die monatliche Miete für ein solches Objekt beträgt etwa 400-500 Euro, und die Rentabilität liegt bei 6-7 %“.
Kann eine solche Rentabilität als gut bezeichnet werden? Zum Vergleich: In Zypern, das in mancher Hinsicht Montenegro ähnelt (ein kleines Urlaubsland mit bescheidener Industrie, und die Hauptstadt ist keineswegs der Hauptanziehungspunkt), wird die durchschnittliche Mietrendite in GPG auf 4-5 % geschätzt.
Alle diese Zahlen beziehen sich natürlich auf den Moment: Die aktuellen Preise werden einfach durch den aktuellen Zinssatz geteilt. Und da sich die Preise in Montenegro schnell ändern (in Podgorica stiegen die Preise für neue Wohnungen in diesem Jahr um mehr als 11 %), kann die Rendite auch sprunghaft ansteigen.
Andere Optionen
Ausländer sind nur selten an Podgorica interessiert. Wahrscheinlich, weil sie selten kaufen Gehäuse in Montenegro nur um Einkommen zu generieren, versuchen, nicht auf Möglichkeiten für die Erholung zu verpassen. Und wenn sie irgendwo in das Land kommen, dann am Meer.
In den letzten zwei Jahren ist jedoch auch dort die Nachfrage nach langfristigen Mietobjekten gestiegen. Nach Schätzungen von Forbes waren allein im Jahr 2022 rund 100 Tausend Bürger der Russischen Föderation in dem kleinen Land registriert. In den ersten drei Monaten des Jahres 2023 erhielten mehr als 20 Tausend eine Aufenthaltsgenehmigung. Und die Mehrheit der Neuankömmlinge - auch derjenigen, die in Montenegro aus der Ferne zu arbeiten begannen - kam in die Badeorte.
Die Rentabilität langfristiger Vermietungen am Meer ist jedoch noch geringer.
Podgorica:
- Studio: Kauf für 52 000 €, Miete für 330 € pro Monat, Rendite 7,62 %.
- 1-Schlafzimmer: Kauf für 93 000 €, Miete für 450 € pro Monat, Rendite 5,81 %.
- 2-Zimmer-Wohnung: Kauf für 124 T€, Miete für 700 € pro Monat, Rendite 6,77%.
- 3-Schlafzimmer: Kauf für 185 T€, Miete für 1 T€ pro Monat, Rendite 6,49%.
- 1-Schlafzimmer: Kauf für 220 T€, Miete für 1 T€ pro Monat, Rendite 5,45%.
- 2-Zimmer-Wohnung: Kauf für 280 T€, Miete für 1,1 T€ pro Monat, Rendite 4,71%.
- 1-Schlafzimmer: Kauf für 154 T€, Miete für 700 € pro Monat, Rendite 5,45%
- 2-Schlafzimmer: Kauf für 240,5 T€, Miete für 1,1 T€ pro Monat, Rendite 5,49%.
- 3-Schlafzimmer: Kauf für 335.000 €, Miete für 1.200 € pro Monat, Rendite 4,30%.
Dies ist teilweise auf die höheren Preise an der Küste zurückzuführen. Zum Teil liegt es an den Besonderheiten des Angebots: Die Eigentümer versuchen, gute Angebote an Touristen zu vermieten.
Wenn wir die saisonale Vermietung berücksichtigen, sind die Einnahmen daraus natürlich höher“, erklärt Svetlana Zamotina, Leiterin der Agentur Tradegoria. - In der Regel wird jedoch eine gemischte Strategie angewandt, um den maximalen Gewinn zu erzielen: Im Sommer wird die Wohnung zu saisonalen Preisen als Tagesmiete vermietet und in der übrigen Zeit als Langzeitmiete“.
Was soll man wählen?
Am beliebtesten bei Touristen sind Unterkünfte mit einer kleinen Fläche. Svetlana Timoshova, Leiterin der Agentur Red Feniks, rät, eine Ein-Zimmer-Wohnung zur Kurzzeitmiete zu wählen.
Das ist die beste Option für Familien, auch für solche mit Kindern“, sagt die Expertin. - Auch die Nachfrage nach Studios ist geringer, denn für junge Paare - und das sind die potenziellen Mieter kleiner Wohnungen - ist die Möglichkeit, zu Hause zu kochen, nicht besonders wertvoll. Das bedeutet, dass sie nicht unbedingt eine Küche brauchen und häufiger in Hotels übernachten“.
Der wichtigste Faktor bei der Auswahl einer Wohnung zur Vermietung an Touristen ist die Nähe zum Strand. Deshalb ist in diesem Fall zum Beispiel Becici ein vielversprechenderer Ort als das benachbarte Budva, sagt der Experte. Generell sollte man bei der Auswahl eines Objekts für die Kurzzeitvermietung auf die Qualität des Küstenstreifens achten. In Tivat sind die Strände nicht besonders gut, und die Nachfrage ist hier geringer“, sagt Svetlana Timoshova.
Aber wenn Sie planen, Geld auf langfristige Miete zu verdienen, sollten Sie Objekte von größerer Fläche zu wählen, weil in der Regel in langfristige Miete oft Familien mit Kindern. Und für sie ist Platz wichtig.
Nach Ansicht des Experten ist es für diejenigen, die ein Einkommen aus langfristiger Vermietung erwarten, besser, eine Wohnung im Stadtzentrum zu wählen. Die beliebtesten Optionen sind in der Nähe von Schulen in Herceg Novi oder Tivat. In Bečići zum Beispiel sollte man nicht mit langfristigen Vermietungen rechnen: Hier geht es eher um touristische Vermietungen.
Bei der Wahl zwischen einer Wohnung und einem Haus raten Experten, sich für die erste Option zu entscheiden. Ein Standardhaus bringt nicht so viel ein wie eine komfortable, stilvolle Wohnung in guter Lage“, sagt Svetlana Zamotina. - Es ist wirtschaftlich rentabler, eine Wohnung zu mieten. Außerdem ist sie einfacher zu unterhalten: Sie erfordert keine so hohen Ausgaben für die Dienstleistungen der Verwaltungsgesellschaft.
Bei der Wahl zwischen Zweitwohnungen und Neubauten entscheiden sich die Experten für die zweite Variante. In der Ausgrabungsphase ist es immer noch profitabler zu kaufen: in den letzten Jahren, während der Bau von Wohnungen wächst im Wert von etwa 30%. Aber diese Option ist nur für diejenigen geeignet, die bereit sind, zu warten. Investoren, die hier und jetzt einen Gewinn machen wollen, sollten sich natürlich für Fertighäuser entscheiden.
Anmerkung. Wenn der Eigentümer eine montenegrinische Immobilie vermietet, muss er von 70 % der Einnahmen eine feste Steuer von 15 % pro Jahr zahlen. Die restlichen 30% müssen nicht versteuert werden.
Wer nicht dauerhaft in Montenegro wohnt oder sich generell nicht mit der Instandhaltung der Immobilie belasten will, sollte auch die Kosten für eine Verwaltungsgesellschaft in Betracht ziehen. Diese bezahlt Ihre Rechnungen, reinigt die Immobilie und sucht bei Bedarf nach Mietern. In der Regel nehmen solche Unternehmen nur dann Zahlungen entgegen, wenn die Wohnung oder das Haus vermietet wird. Aber sie verlangen viel für ihre Dienste - im Durchschnitt 25 %.
