Die europäischen Märkte galten lange Zeit als ein Modell der Stabilität. Sie haben vielleicht keine hohen Renditen gebracht, aber sie waren sichere Anlagen. Das änderte sich kurz vor und zu Beginn der Pandemie. Dann stiegen die Nachfrage und die Preise auf dem Kontinent sprunghaft an. Dann kam die größte Rezession des letzten Jahrzehnts. Doch diese scheint sich dem Ende zuzuneigen - und die Experten sind sich in ihren beruhigenden Prognosen für die kommenden Jahre fast einig.
Zinssatz der Europäischen Zentralbank
Im Juli 2022 hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Leitzins aufgrund der steigenden Inflation auf 0,5 % angehoben. Dies geschah zum ersten Mal seit 11 Jahren. Weitere Erhöhungen folgten, bis der Zinssatz schließlich 4,5 % erreichte.
Der starke Anstieg der Hypothekenpreise, der fast gleichzeitig erfolgte, machte sich nicht sofort bemerkbar. Er machte sich erst anderthalb Jahre nach dem ersten Anstieg bemerkbar. Daher sind die wichtigsten Indikatoren - die Zahl der Transaktionen und die Preise - in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 am stärksten zurückgegangen.
Erst in jüngster Zeit, im Juni 2024, begann die Rate zu sinken - und zwar zum ersten Mal seit 2019.
Finanzielles Problem
Der europäische Markt erlebte eine Krise, so dass viele potenzielle Käufer gezwungen waren, eine abwartende Haltung einzunehmen. Die Nachfrage ist zurückgegangen - infolgedessen sind die Preise gefallen.
Gleichzeitig stellte sich heraus, dass die Dynamik unterschiedlich ist. Die Märkte in Deutschland, Frankreich und dem Vereinigten Königreich bekamen die Krise stärker zu spüren als andere. Laut dem Portal Global Property Guide sanken die Preise in diesen Ländern unter Berücksichtigung der Inflation bis zum Ende des ersten Quartals 2024 um 2,7 % und 7,7 %. In den südlichen Ländern setzte sich das Wachstum jedoch fort - zum Beispiel in Portugal (+8%) und Spanien (+3,6%).
Am deutlichsten stiegen in Westeuropa die Preise für Immobilien in Griechenland: bis Ende März betrug der Anstieg mehr als 10 %. Einige Analysten behaupten, dass er 30 % erreicht hat. Dabei handelt es sich jedoch um Preisvorstellungen in einigen Gebieten, die besonders gefragt sind (vor allem aufgrund des „goldenen Visums“).
Gründe für den Optimismus auf dem europäischen Immobilienmarkt
Analysten nennen mehrere Gründe, warum die Zahlen so stark voneinander abweichen.
- In Ländern, in denen variable Hypotheken beliebt sind, ist der Markt stärker eingebrochen. Starke Zinsänderungen haben die Kreditvergabe sowohl kurzfristig als auch langfristig beeinträchtigt.
- In den meisten Ländern werden Wohnungen in Neubauten weiterhin zu höheren Preisen verkauft. Die Hauptgründe dafür sind strenge Umweltauflagen und steigende Material- und Arbeitskosten. Gleichzeitig sinken die Preise auf dem Sekundärmarkt weiter, wobei der Gesamtrückgang in den Ländern, in denen die Neubautätigkeit zurückgegangen ist, stärker ausgeprägt ist. Ein typisches Beispiel ist Deutschland, wo die Zahl der Baugenehmigungen im Mai 2024 um 24 % niedriger war als vor einem Jahr.
- Der Rückgang in den letzten Jahren folgt auf einen deutlichen Anstieg der Nachfrage und der Preise am Ende des letzten Jahrzehnts und in den beiden Jahren der Pandemie. So stiegen die Wohnungspreise in Deutschland im ersten Quartal 2022 um 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Von 2012 bis 2022 verteuerten sich Zweitwohnungen um fast 80 Prozent. In Berlin brachen die Zahlen alle Rekorde: Die Preise stiegen um 120 Prozent.
Gleichzeitig begann sich der Markt beispielsweise in Hellas erst 2018 zu erholen, und Ende 2022 waren Wohnungen immer noch billiger als 2010 - obwohl die Preise damals im Jahresverlauf um 8 % gestiegen waren.
Das Wachstum beschleunigte sich 2023 - aber griechische Immobilien waren immer noch ein Magnet für Einheimische und Ausländer, die nach den Daten des letzten Jahres eine Rekordsumme in den Kauf eines Hauses investierten. Der Markt gilt nach wie vor als einer der günstigsten in Europa, so dass der Preisanstieg trotz der hohen Zinssätze gerechtfertigt ist.
Vorhersagen
Die Preise in Europa werden bald ihren Tiefpunkt erreichen - wenn sie es nicht schon getan haben. Aus dem GPG-Bericht geht hervor, dass die Preise in 16 von 27 europäischen Ländern zum Ende des ersten Quartals im Vergleich zum Vorjahr bereits gestiegen sind.
Grund für den Optimismus ist vor allem die relativ gute Lage auf dem Arbeitsmarkt. In der Eurozone waren im Juli 2024 nur 6,5% der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter arbeitslos. Die Erholung der Haushaltseinkommen und der Rückgang der Hypothekenzinsen dürften sich positiv auf die Nachfrage auswirken.
Das andere Problem ist, dass dies nicht schnell geschehen wird, insbesondere in Westeuropa. Laut S&P Global wird eine umfassende Erholung nicht vor 2025 einsetzen. Das Investitionsvolumen wird sich aufgrund der schwächeren Inflation und der niedrigeren Zinssätze erholen. Innerhalb von drei Jahren werden die Immobilienpreise steigen, allerdings nur moderat.
Die Prognosen der S&P-Experten sind optimistischer als vor einem Jahr, aber immer noch bescheiden. Im Jahr 2024 werden die Immobilienpreise in Irland (+5,8%), Spanien (+4%) und Portugal (+3,5%) am stärksten steigen. Die stärksten Rückgänge werden in Italien (-3,7 %) und Frankreich (-3,5 %) zu verzeichnen sein. In Deutschland werden die Preise ungefähr auf dem gleichen Niveau bleiben.
Ähnliche Schätzungen werden auch von anderen Experten abgegeben. So geht das Analysehaus Zoopla davon aus, dass die Preise für Immobilien im Vereinigten Königreich bis Ende des Jahres aufgrund einer leicht steigenden Nachfrage um 2 % steigen werden.
Expertenmeinungen
Campus Consulting, Deutschland
Deutsche können eine Hypothek zu 3,5-4% aufnehmen. Das ist viel, aber jede, auch nur minimale, Senkung belebt den Markt sofort wieder.
Generell würde ich die derzeitige Situation als „schleppendes Wachstum“ bezeichnen. Es sind nicht die hohen Zinssätze, die den Menschen Angst machen, sondern die allgemeine Inflation und die politische Instabilität. Verkehr, Freizeitgestaltung, Lebensmittel - alles wird teurer. In einer solchen Situation ist es beängstigend, in die Hypothek zu „passen“, und die Deutschen sind es nicht gewohnt, mit ihrem eigenen Geld zu kaufen.
Eine indirekte Folge des schwachen Absatzes war ein starker Anstieg der Hypothekarkosten. Eine weitere typische Eigenschaft der Deutschen ist, dass sie oft umziehen, zum Beispiel für die Arbeit. Und es war ganz normal, nach der Ankunft an einem neuen Ort einige Jahre lang eine Wohnung zu kaufen, weil die Preise stiegen und die Kredite fast wertlos waren. Jetzt ziehen Leute, die rechnen können, es vor, eine Wohnung zu mieten.
Und natürlich sind die Bauträger am schlechtesten dran. Niemand beginnt mit neuen Bauprojekten, weil es sehr schwierig ist, Kosten und Verkaufspreise zu kalkulieren. Das Wohnungsdefizit, das schon vor der Krise bestand, wird also jetzt nur noch größer. Wir werden die Folgen noch sehen.
RFC Estate, Frankreich
Die Marktlage und die entsprechenden Statistiken sind je nach Region in Frankreich sehr unterschiedlich. Durchschnittszahlen sind hier wenig aussagekräftig, insbesondere für ausländische Käufer, für die es in Frankreich im Wesentlichen zwei Schlüsselmärkte gibt: Paris und die Côte d'Azur.
Die Côte d'Azur ist eine besondere Region. Auf diesem Markt war die Nachfrage nach Immobilien in den letzten Jahren konstant hoch, und heute gibt es einen starken Mangel an Kauf- und Mietangeboten.
Pandemische und geopolitische Konflikte halten an, während die Côte d'Azur seit der napoleonischen Ära relativ ruhig und stabil ist. Günstige klimatische Bedingungen, die Assoziation der Côte d'Azur mit Erfolg und Wohlstand, die sich über viele Jahrzehnte in den Köpfen der Käufer verankert hat, haben in der Vergangenheit ein hohes Käuferinteresse an der Region geschaffen, aufrechterhalten und werden dies auch weiterhin tun.
Ich habe daher keinen Zweifel daran, dass die wachsende Nachfrage nach Immobilien an der Côte d'Azur dazu führen wird, dass private Bauträger nach Lösungen und Vorschlägen suchen werden. Aufgrund der geopolitischen Schwierigkeiten ist eine vorübergehende Stagnation möglich, als eine Phase der Anpassung an die heutigen Schwierigkeiten und neuen Realitäten, und dann ein neuer Preisanstieg.
Heute bieten die französischen Banken Hypothekenfinanzierungen zu einem durchschnittlichen Jahreszins von 4,5 Prozent an. Das ist natürlich eine hohe Belastung für den Käufer, aber Käufer im Economy-Segment reagieren darauf viel empfindlicher, weshalb die Zahl der Hypothekentransaktionen zunächst einmal zurückging.
AB Immobilien, Italien
Ja, die offizielle Statistik sieht folgendermaßen aus: Die Verkäufe auf dem italienischen Markt sind aufgrund der hohen Hypothekenzinsen rückläufig. Das heißt, dass es für einen offiziell arbeitenden Italiener nicht schwierig ist, einen Kredit zu bekommen, aber, sagen wir, im Jahr 2016 konnte man einen Kredit zu einem variablen Zinssatz von 2 % aufnehmen und im selben Jahr auf einen festen Zinssatz (1,8 %) umsteigen. Heute liegt der Durchschnittszins für einen variablen Zinssatz bei 5 %. Bei einem festen Zinssatz sind es etwas weniger - 3,5 %, aber es ist fast unrealistisch, das zu erreichen.
Gleichzeitig stellen wir keinen Rückgang in den Provinzen Abruzzen und Molise fest. Nicht nur Italiener kaufen viel, sondern auch Ausländer, insbesondere Briten und Amerikaner. Sie interessieren sich vor allem für günstige Sanierungsmöglichkeiten, aber auch für Immobilien zur späteren Vermietung und für die Errichtung von Mini-Hotels.
Die letzten Jahre waren nicht gerade günstig: Covid-19, angespannte Weltlage, schwierige innenpolitische Situation. Aber ich bin sicher, dass wir „leichte Kleider aus Chintz nähen“ sollten: Italien ist ein unglaublich interessantes und attraktives Land. Außerdem ist es so ewig wie Rom selbst.
Amber Star, Portugal
Die Sätze liegen jetzt bei 4,4 bis 4,5 Prozent. Das ist natürlich ein bisschen hoch, aber besser als noch vor ein paar Monaten. Auf jeden Fall gibt es mehr Menschen, die bereit sind, Hypotheken zu solchen Konditionen aufzunehmen.
Und die Situation ist wirklich stabil. Erstens ist das Interesse von Ausländern stabil. Das macht sich im Tourismussektor und bei der Arbeit des Programms „Goldenes Visum“ bemerkbar.
Zweitens: Die Portugiesen selbst sind im Aufschwung. Es gibt staatliche Unterstützung, vor allem für junge Menschen, die beim Kauf eines Hauses Vergünstigungen erhalten. Und schließlich sind die Preise in Portugal immer noch deutlich niedriger als in Deutschland, Frankreich und dem Vereinigten Königreich. Wir hatten in den letzten Jahren keine verrückten Höhenflüge, aber es gab eine Stabilität, die auch bei steigenden Zinsen beibehalten wurde. Und jetzt wird es offensichtlich sehr geschätzt - vor allem von ausländischen Käufern.
Der europäische Immobilienmarkt ist also recht stabil und wird in naher Zukunft weiter steigen. In diesem Fall ist es sinnvoll, jetzt mit dem Kauf von Immobilien zu beginnen!