Die Türkei bietet preiswerte Immobilien zu günstigen Konditionen. Jedes Jahr kaufen Ausländer hier aktiv Wohnungen und Villen. In den meisten Fällen verkaufen Entwickler direkt, viel seltener kaufen sie Immobilien auf dem Sekundärmarkt. Die Türkei bietet eine hohe Liquidität des Wohnungsbaus, einen starken jährlichen Preisanstieg, eine entwickelte Infrastruktur und ein mildes Klima. Transaktionen passieren schnell. All dies veranlasst ausländische Investoren, Villen und Wohnungen in der Türkei zu kaufen.
Die türkische Wirtschaft in den Jahren 2024-2025
Die Zeiten sind hart in der Türkei. Im Jahr 2023 erlebte das Land schreckliche Erdbeben und eine schwierige Präsidentschaftswahl. Im Jahr 2024 gab es keine so offensichtlichen Schocks, aber die wirtschaftliche Situation blieb angespannt, was sich auf den Immobilienmarkt auswirkte.
Während der Pandemie wuchs die Wirtschaft schnell, aber seit 2022 begann die BIP-Dynamik zu sinken. 2021 lag sie bei 11,4 Prozent, 2022 bei 5,5 Prozent, bis Ende Q3 2024 war sie auf 2,1 Prozent gesunken.
Sie müssen von der verrückten Inflation gehört haben, die im Oktober 2022 85% erreichte.
Inflationsdynamik in der Türkei (Juli 2016 - November 2024)
Einer der Gründe für das Preiswachstum waren relativ niedrige Zentralbankzinsen (8,5% Mitte 2023). Nach den Wahlen verschärfte die türkische Zentralbank ihre Geldpolitik; Im März 2024 stieg der Zinssatz auf 50% und blieb bis zum Jahresende auf diesem Niveau. Bis Ende letzten Jahres war die Inflation auf 47% gesunken.
Änderung des Leitzinses der türkischen Zentralbank (2020-2024)
Die lokale Währung wertet weiter ab. Im September 2021 wurden 8 türkische Lira für einen Dollar ausgegeben, bis Juni 2023 waren es bereits 26. Im Jahr 2024 sank der Kurs von 29,4 auf 35,1 Lira - ein jährlicher Rückgang von etwa 20%.
Türkische Immobilienpreise
Seit Beginn der Pandemie sind die Preise in der Türkei nicht nur in Lira am schnellsten weltweit gestiegen. Zum Beispiel betrug das Wachstum bis Januar 2023 in lokaler Währung 153%, und an Orten, die für Ausländer in Dollar und Euro für 2022 interessant sind, stiegen die Preise für Objekte um 50-70%.
Laut Endeksa stieg der Durchschnittspreis für Wohnungen in der Türkei im Jahr 2023 um 84% und überschritt erstmals die Marke von drei Millionen türkischen Lira - damals waren es etwa 100 Tausend US-Dollar.
Diese Berechnungen berücksichtigten jedoch nicht die Inflation. Im vergangenen Jahr setzte sich das nominale Wachstum in Lokalwährung ebenfalls fort, aber die realen Preise sind bereits gesunken. November-Indikatoren: Der Index der Immobilienpreise stieg im Jahresverlauf um 29,4%, unter Berücksichtigung der Inflation - um 12%.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Land wird bis Ende 2024 etwas über 1 Tausend US-Dollar liegen. Zum Vergleich - im August 2021 waren es 522 US-Dollar (Daten der türkischen Zentralbank).
Natürlich, wenn die Preise fallen, sind sie sehr ungleichmäßig. Der auffälligste Rückgang ist in Alanya und hauptsächlich auf dem Sekundärmarkt zu verzeichnen. Eigentümer, die ihre Häuser vor drei Jahren und früher gekauft haben, sind bestrebt, Rabatte zu gewähren: Selbst unter Berücksichtigung der jüngsten Abkühlung bleiben die Menschen in einem guten Plus.
Die meisten Optionen zu verlockenden Preisen gibt es in Avsallar und Mahmutlar. In den letzten drei Jahren wurden diese Viertel aktiv aufgebaut. Dann änderte sich aufgrund ihrer Schließung für Aufenthaltsgenehmigungen die Nachfrage und der Wettbewerb zwischen den Eigentümern ist groß. Um schnell zu verkaufen, müssen Sie den Preis senken.
Zweiteigentum ist nicht nur wegen des niedrigeren Preises interessanter. Aber Leute, die Geld haben, kaufen lieber sekundär, weil sie sehen, was sie kaufen. Viele Objekte werden mit Möbeln verkauft und sind in gutem Zustand, sodass Sie sie sofort verwenden können. Und im Bauwesen haben die Risiken objektiv zugenommen. Die meisten Entwickler liefern ihre Projekte nicht innerhalb der angekündigten Fristen aus, es gibt auch eingefrorene Projekte.
Immobiliennachfrage der Türkei 2024-2025
Der Inlandsmarkt stand bereits vor der Pandemie unter Druck, aber der deutlichste Rückgang setzte nach den Präsidentschaftswahlen ein. Aber während 2023 - insbesondere die zweite Jahreshälfte - als Krisenjahr bezeichnet werden kann (steigende Preise und steigende Zinsen töteten die Nachfrage), begann der Markt in der zweiten Jahreshälfte 2024 eine langsame Erholung. Schauen Sie sich die Grafik an.
Anzahl der Immobilientransaktionen in der Türkei
In den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 verkaufte das Land weniger als in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023, aber für das gesamte Jahr 2024 stieg die Zahl um 20,6%, hauptsächlich aufgrund von Neubauten (+27%) und Transaktionen ohne Hypothek (+25,9%).
Die Belebung der Inlandsnachfrage in der Branche wird auf Nachholbedarf und einen Rückgang der Einlagenzinsen aufgrund der Senkung des Leitzinses zurückgeführt.
Nachfrage von Ausländern nach türkischem Eigentum
Noch zu Beginn des Jahrzehnts galt der lokale Markt als 'inländisch'. Der Anteil der Transaktionen mit Ausländern überschritt 5% nicht, bis Ende 2024 sank er auf weniger als 1,5%.
Noch zu Beginn des Jahrzehnts galt der lokale Markt als 'inländisch'. Der Anteil der Transaktionen mit Ausländern lag bei nicht mehr als 5 Prozent; bis Ende 2024 war er auf weniger als 1,5 Prozent gesunken.
Steigende Preise - und nicht nur für Immobilien - in Dollar und Euro, politische Instabilität und Gesetze, die 2023 verabschiedet wurden und die es schwieriger machen, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten und Immobilien zu vermieten, verwirrten die Neuankömmlinge. Wenn im Jahr 2022 Ausländer 67.490 Objekte kauften, im Jahr 2023 - 35.005 (das ist fast die Hälfte). Ende 2024 wird die Zahl nicht einmal 25 Tausend erreichen - ein Rückgang von etwa einem Drittel.
Hauptgrund für den Nachfragerückgang ist der Vertrauensverlust der Anleger. Im Jahr 2024 gab es viele Ablehnungen, eine touristische Aufenthaltserlaubnis zu erhalten, und schließlich betrafen sie potenzielle Immobilienkäufer. Das gleiche Problem beim Mieten: Sie haben ein Objekt auf einer Baustelle gekauft, und dann stellte sich heraus, dass Sie es für kurze Zeit legal nicht mieten können - natürlich ist es ärgerlich.
Die Leute planen nicht umzuziehen, sie planen nicht zu mieten. Sie wollen in ihre Wohnung in ihrem Lieblingsresort kommen. An zweiter Stelle in Bezug auf die Popularität würde ich Anträge auf Aufenthaltsgenehmigungen und Staatsbürgerschaft stellen. Schließlich die dritte Option - Investitionen in Projekte in der Bauphase - hier sehen wir einen Rückgang des Interesses, was verständlich ist.
Seit dem Frühjahr 2022 sind die wichtigsten ausländischen Käufer türkischer Immobilien Russen geworden, aber wenn sie in diesem Jahr mehr als 16 Tausend Transaktionen registrierten, dann im Jahr 2024- 4 867.
Traditionell konzentriert sich die Hauptnachfrage von Ausländern auf die Provinz Antalya und Istanbul. Der dritte Platz mit einer großen Verzögerung wird von Mersin gehalten.
Aufenthaltsgenehmigungen und türkische Staatsbürgerschaft
In der Türkei läuft das Investitionsbürgerschaftsprogramm weiter, für dessen Teilnahme es erforderlich ist, von einem Türken ein Wohnobjekt mit einem Katasterwert von 400 Tausend US-Dollar oder mehr zu erwerben. Das Programm ist nicht nur beim russischsprachigen Publikum gefragt: Seit 2017 wurde es von etwa 40 Tausend Bewerbern genutzt, was der Türkei 15 Milliarden Dollar einbrachte.
Seit Herbst erleichtern die Behörden des Landes die Erteilung von Aufenthaltstiteln für Touristen beim Kauf von wertvollem Wohnraum auf freiem Feld wieder. Immer noch mehr als tausend Standorte, an denen der Anteil der registrierten Ausländer 20% übersteigt, sind für die Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis geschlossen.
Investitionen in Immobilien in der Türkei
Die hohe Marktvolatilität hat die Begeisterung der Anleger abgekühlt. Sie waren noch stärker von dem 2024 in Kraft tretenden Gesetz betroffen, das Kurzzeitvermietungen erschwert. Jetzt ist es nur mit Zustimmung aller Mieter eines bestimmten Gebäudes möglich.
Viele Komplexe im Jahr 2024 gingen jedoch in die andere Richtung - änderten das Statut und erlaubten 'kurzfristige'. Dazu bedarf es der Zustimmung von 85 Prozent der Mieter. ‘Dies ist keine zu kostspielige Lösung, - kommentiert Alexandra Kabakchi. - Ich denke, dass bis zur Sommersaison 2025 im selben Alanya Dutzende von Projekten wieder für Kurzzeitmieten geeignet sein werden. Außerdem ist die Anzahl der Inspektionen im Vergleich zu Anfang 2024, als das neue Gesetz in Kraft trat, ebenfalls zurückgegangen.
Laut Global Property Guide liegt die durchschnittliche Rendite Mitte 2024 bei 7,13 Prozent vor Instandhaltungskosten und Steuern.
- Istanbul hat 6,63%;
- Ankara 8,19%;
- Antalya 5,1%;
- Izmir 7,22%.
Die Provinz mit der höchsten Miete war Istanbul.
Türkischer Immobilienmarkt im Jahr 2025: Ausblick
Laut einer Erklärung des türkischen Statistikinstituts (TÜIK) spiegelt die Wirtschaftsdynamik einen ausgewogenen Fortschritt wider, der den Erwartungen auf der Grundlage der laufenden Disinflationspolitik entspricht.
Die Prognosen der Regulierungsbehörde sind optimistisch, mit einem BIP-Wachstum von 4 Prozent bzw. 4,5 Prozent in den Jahren 2025 und 2026.
Analysten erwarten, dass die Verschiebung hin zu höheren Wohnkosten im April beginnen und sich bis Mitte 2025 beschleunigen wird. Einer der Haupttreiber der positiven Dynamik wird die Erholung der Käuferaktivität sein: Im ersten Halbjahr 2025 werden die Hypothekenzinsen voraussichtlich deutlich sinken, was sowohl zu einem Anstieg der Nachfrage als auch der Immobilienpreise führen wird. Dies wird als Anreiz für lokale Anfragen dienen.
In den letzten zwei Monaten hat auch die Aktivität ausländischer Käufer zugenommen, und dieser Trend wird sich erst mit Beginn der Hochsaison verstärken.
Die Periode niedrigerer Preise und günstiger Rabatte auf dem Markt wird noch zwei oder drei Monate andauern, und im Frühjahr, mit Beginn der Saison, wird sich die Situation ändern. Die Preise werden steigen, was bedeutet, dass es keine Optionen mehr mit so attraktiven Preisen und Rabatten geben wird.
