Durch die Aufrechterhaltung des Golden Visa-Programms behielten die Griechen das Gewinnticket. Ihre Immobilien können gleichzeitig eine wichtige Aufgabe für Tausende von Menschen lösen. Es ist eine kleine Sache: es so effizient wie möglich zu lösen, auch finanziell.
Griechenlands goldenes Visum: Ist es möglich, die Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis und rentable Investitionen in Immobilien zu kombinieren
Betrachtet man das Bild "Ein goldenes Visum für Griechenland bekommen und in Immobilien investieren", muss man bedenken: Es ist nicht das, das vor Oktober 2024 existierte, als die vereinfachten Bedingungen so aussahen: Kaufen Sie eine Wohnung, die teurer als 250 € ist, und erhalten Sie eine Aufenthaltserlaubnis.
Die Regeln sind komplizierter geworden, es gibt mehr Nuancen, und um die beiden Aufgaben zu kombinieren – das heißt, um eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten und eine gute Anlageimmobilie zu kaufen, müssen Sie sich anstrengen.
Immobilie für 250.000 €: Investition oder Zahlung für ein "goldenes Visum"?
Für besondere Immobilienkategorien wurde die Schwelle von 250.000 € beibehalten. Insbesondere für Objekte, die aus der Kategorie gewerblicher oder sonstiger Nichtwohngebäude in Wohngebäude überführt werden. Es gibt auch historische Denkmäler, Tempel und Villen, die auf den Inseln zu finden sind und gelegentlich genutzt werden.... Aber wir werden noch über eine realistischere Möglichkeit diskutieren.
Ich werde kategorisch sagen: In den meisten dieser Fälle kaufen wir Immobilien, Migrationsstatus, aber das ist alles. Kein Objekt für den eigenen Lebensunterhalt und schon gar kein Objekt, mit dem man gutes Geld verdienen kann.
Warum ist das so? Dank der Bedingungen des Goldenen Visums befanden sich die Griechen in einer Gewinnsituation. Sie können verlassene Gebiete in Ordnung bringen und Objekte verkaufen, die auch nach Reparaturen tatsächlich 50-60 Tausend weniger kosten.
Überzahlung für eine Aufenthaltserlaubnis: Wann ist sie gerechtfertigt?
Ich erkläre es am Beispiel von Athen. Eine wundervolle Stadt, in der Vermietung gefragt ist. Ihnen wird ein Büro angeboten, oder besser gesagt, ein Raum, der einst ein Büro war. Der Bauherr führt eine komplette Rekonstruktion durch, überträgt sie offiziell in den Wohnungsbestand und verkauft sie uns als Objekt unter einem "goldenen Visum".
Ein normales Betriebsschema? Technisch gesehen- ja!
Aber schauen wir es uns nicht nur zum Zeitpunkt des Kaufs an. Lassen Sie uns den Ausweg aus diesem Geschäft prüfen, denn Sie als Investor werden eines Tages die Immobilie loswerden wollen.
In den meisten Fällen werden Sie nach einem Blick auf Wohnungen ähnlicher Größe an einem ähnlichen Standort feststellen, dass sie für 195-200 Tsd. € verkauft werden. Sie werden kaum viele Möglichkeiten haben, den Preis für Fertighäuser zu erhöhen. Die Schlussfolgerung ist einfach: Sie zahlen zu viel für eine Aufenthaltserlaubnis.
Wenn die tatsächlichen Kosten nicht 190 Tausend, sondern 160 Tausend betragen, ist dies bereits eine absolut analphabetische, hoffnungslose Investition, die nicht nur nicht zu Einkommen führt, sondern auch – mit einiger Wahrscheinlichkeit – zu einer Belastung wird.
Was aber, wenn das Objekt in einer tollen Gegend liegt, ordentliches Geld bringen kann und ziemlich liquide ist? Ist das möglich? Ja, aber Wohnen in solchen Vierteln von Athen kostet nicht 150-200 Tausend €, es kostet mehr. Wenn der Durchschnittspreis einer kleinen Wohnung 230-250 Tausend Euro beträgt, ist es nicht so beängstigend, 25-30 Tausend dafür zu viel zu bezahlen, nachdem sie eine Aufenthaltserlaubnis dafür erhalten haben.
Daher lautet die Hauptfrage, die ich mir stelle, wenn ich Anlegern Einrichtungen anbiete: Wenn das Goldene Visum morgen storniert würde, würde ich diese Einrichtung zu einem Preis kaufen, der dem heutigen Preis nahe kommt oder nicht? Die Antwort bestimmt weitere Aktionen. Sie können zu viel bezahlen, aber in vernünftigen Grenzen.
So wählen Sie liquide Immobilien für das "Goldene Visum" Griechenlands
Ist es also möglich, eine Aufenthaltserlaubnis und eine Investition zu kombinieren, wenn es sich um eine Schwelle von 250.000 Euro handelt? Ja, wenn wir in umgekehrter Reihenfolge handeln. Finden Sie zuerst eine gute Immobilie in der richtigen Lage mit einem normalen Quadratmeterpreis, der dem aktuellen Markt entspricht. Und erst dann kaufen.
Aber ich muss gleich sagen: Es gibt nur sehr wenige solcher Angebote, und bei der Auswahl einer Option ist es wichtig, die griechischen Besonderheiten zu berücksichtigen. Wer wird mieten? Wer wird dich in fünf Jahren überbieten? Ich sehe eine echte Chance in Wohnungen von 65-75 Quadratmetern, wahrscheinlich im Erdgeschoss, in einer Gegend, in der es viele Griechen gibt.
Nicht beeindruckend? Nun, ein Investor wählt oft eine Wohnung nach seinen Wünschen aus. Es scheint ihm, dass eine kleine Wohnung mit Balkon in einer ehemaligen Fabrik, in Ordnung gebracht, die beste Option wäre. Und es spielt keine Rolle, dass auf dem nächsten Balkon Nachbarn aus unbekannten Ländern Heringe in Bier rösten und dabei ihre kulinarischen Traditionen bewahren.... Dieser Ansatz dazu führt, dass der Preis zu hoch ist und der Ausstieg aus der Investition schwierig ist.
Zwei weitere Risiken, die es zu erwähnen gilt. Die erste ist, wenn Ihnen angeboten wird, die Mieteinnahmen für drei Jahre im Voraus zu zahlen. Das heißt, sie geben Geld für ein Objekt, das noch nicht in Auftrag gegeben wurde. Dies bedeutet nur, dass der Betrag im Preis des verkauften Objekts enthalten ist – Sie bezahlen selbst.
Zweitens, seien Sie vorsichtig, wenn das Angebot nur schöne Bilder enthält. Die Anlage wird in zwei oder drei Jahren fertiggestellt sein, und Sie haben es eilig, sie zu kaufen, um so schnell wie möglich eine Aufenthaltserlaubnis zu beantragen. Leider sind Fristen schwer, wenn nicht gar unmöglich zu garantieren, und wenn Sie beispielsweise mit Miete Geld verdienen möchten, seien Sie darauf vorbereitet, dass Sie die ersten Zahlungen später als erwartet erhalten.
Tipp: Wählen Sie kleine, vielleicht bescheidenere, aber bereits gebaute Einrichtungen.
Immobilien für 400.000 €: Warum das Mindestbudget nicht ausreicht
Die Schwelle liegt bei 400 Tausend Euro. Ich überspringe wieder, weil es heute anständige Einrichtungen an interessanten Orten gibt, die zum Programm passen (also mehr als 120 Quadratmeter. m Wohnfläche - ohne Parkplätze, Abstellräume usw.), in der gleichen Chalkidiki, die für diesen Betrag geöffnet sind, kosten sie immer noch mindestens 400 Tausend Euro.
Anleger, die ein "goldenes Visum" mit einem bestimmten Schwellenwert beantragen, werden diesen Betrag niemals Cent für Cent ausgeben. Es wird immer viel mehr geben. Gehen wir also zu Optionen ab € 800k über.
Immobilien ab 800.000 €: Garantiert ein hohes Budget eine erfolgreiche Investition?
Natürlich muss das oben beschriebene Risiko bei der Auswahl teurerer "Vorschwellen" -Optionen berücksichtigt werden. Solange es ein "Goldenes Visum" gibt, besteht die Versuchung, jedes Objekt an die erforderliche Schwelle zu bringen. Der Versuch, eine Wohnung an der Athener Riviera für 600 Tausend für 800 zu verkaufen, ist ebenfalls üblich.…
Deshalb sage ich schon lange: Ein flüssiges Objekt für eine Aufenthaltserlaubnis geht es gar nicht um 800.000 Euro, sondern um eine "Million plus". Wenn eine Familie etwas für ihren eigenen ständigen Wohnsitz sucht, ist eine Wohnung von 130-140 Quadratmetern eine gute Option. Standorte sind Glyfada, Voula, Alimos, also die athenische Riviera.
Und, meine Freunde, der Preis ist heute auch ohne "goldenes Visum" in diesem Bereich genau gleich. Sie verstehen jedoch, dass Ihre Überzahlung für eine Aufenthaltserlaubnis minimal ist und Sie Eigentümer hochwertiger Wohnungen werden.
Betrachten Sie den Fall
Der Investor sagt: Ich habe 800.000 Euro, es ist mir egal, wo ich kaufen soll, ich möchte eine Aufenthaltserlaubnis und ein maximales Einkommen bekommen.
Wie kann dieses Einkommen sein? Langzeitmiete ist nur für Objekte mit Aufenthaltsgenehmigung möglich. 3.000 € pro Monat zu erhalten ist sehr optimistisch, aber es ist realistischer, 2.000 € zu erhalten. Aber selbst wenn das Einkommen maximal ist, wird es progressiv besteuert. Nach Berechnung der Kosten kalkulieren wir mit einer Rendite von etwa 2-2,5%.
In den oben genannten Gebieten der Athener Riviera mögen die Zahlen höher sein, aber objektiv werden Langzeitmieten nirgendwo große Prozentsätze bringen.
Anlagestrategie
Was sollte ein Investor also tun? Mein Rezept ist das.
Wenn es notwendig ist, Einnahmen aus Immobilien zu erzielen, und Sie bereit sind, eine "Million plus" zu investieren, würde ich Ihnen raten, zunächst etwas mehr als 250 Tausend € auszugeben, in Ihrem Status unabhängig zu werden und diese an eine kleine Wohnung zu binden, die vermietet werden kann für etwas Geld für einen langfristigen Mietvertrag.
Und dann würde ich Ihnen meinen Segen geben, eine hochwertige Immobilie – eine Villa – auf den Inseln zu kaufen, an den Orten, an denen Sie Einnahmen aus Kurzzeitmieten erzielen.
Lebenslauf
Der Kauf eines Objekts von etwa € 250 Tausend löst oft nur die Hauptaufgabe, eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten.
Eine Investition von mehr als 800.000 Euro kann sowohl gut als auch nicht so gut sein. Es kommt auf das konkrete Objekt, den Preis, den Standort und die Aufgaben an, die Sie sich stellen.
Die Option, die Sie warnen sollte, ist, wenn sie gleichzeitig ein "goldenes Visum" und eine garantierte Rendite von 5-7% (mit üblichen Zahlen in Griechenland, 3-4%) sowie eine Wertsteigerung und einen garantierten Rückkauf versprechen. Je mehr Versprechen in einer Broschüre stehen, desto sorgfältiger lohnt es sich, die Wirtschaftlichkeit des Deals zu überprüfen.
Das beste Szenario ist langweiliger, prosaischer und kann sogar viele enttäuschen. Aber! Sie kaufen liquide Immobilien zu einem Preis, der dem realen Markt so nahe wie möglich kommt. Es ist für eine lange Zeit zum aktuellen Preis vermietet. Danach werden Sie in Ihrem Handeln unabhängig, wenn Sie in teure Immobilien investieren.
Luxusimmobilien in Griechenland: Wie man kauft
Es erfreute Makler im Jahr 2026 mit zahlreichen Anfragen nach Immobilien auf ruhigen grünen Inseln mit schönen Yachthäfen. Auch auf meiner Lieblingsinsel Korfu.
Aber bei der Auswahl einer Elite-Villa und dem Wunsch, das Beste zu finden, sollte der Käufer darauf vorbereitet sein, dass ein solcher Kauf stark an die Psychologie gebunden ist. Die Psychologie des Verkäufers.
Über ein Vierteljahrhundert in Griechenland habe ich gelernt, es zu fühlen, zu erklären, zu verstehen und zu akzeptieren, wobei ich oft die Rolle des Moderators bei Transaktionen gespielt habe. Das heißt, eine Person, die Nervosität und Aggression auslöscht und einfach erklärt, warum sich der Besitzer auf die eine oder andere Weise verhält.
Merkmale der Verhandlungen mit den Eigentümern
Wie denkt der griechische Eigentümer? Zunächst nehmen die Griechen Land nicht als einfaches Gut wahr, sondern als etwas, das ihren Vorfahren gehörte. "Mein Großvater ist hier auf einem Esel geritten, meine Großmutter hat hier Birnen gepflückt" – der Grieche verkauft keine Immobilien, sondern Geschichte. Die Geschichte seiner Familie. Daher werden wir es zu Beginn des Gesprächs mit dem Verkäufer auf jeden Fall hören.
Ein ausländischer Käufer bewertet natürlich das gesamte Produkt - und das ist im Allgemeinen richtig. Was ist der Weg zum Haus? Gibt es ein Schwimmbad? Wie ist der Zustand von Kommunikation, Kabeln, Pumpen? Wie viele Schlafzimmer? Ist es möglich, das Haus sofort zu nutzen?
Die Ansicht der Griechen ist völlig anders. Sie gehen Verhandlungen wirklich von der Position aus: "Ich werde meine eigenen nicht einfach so aufgeben."
Warum haben es die Eigentümer von Luxusimmobilien nicht eilig, den Preis zu senken
Der Eigentümer ist nicht unbedingt motiviert, schnell zu verkaufen. Schließlich kauft man oft keine teuren Immobilien von den Armen: Luxusvillen gehören wohlhabenden Menschen, die manchmal nicht einmal Geld brauchen. Für sie ist der angegebene Betrag kein Preis, sondern ein Bonus oder genauer gesagt eine Entschädigung, die er für die Trennung erhält.
Es scheint eine logische Frage zu sein: Wenn das Objekt schon so lange zum Verkauf steht, warum steigt sein Preis seit fünf Jahren? Aber im Stil von "Es steht nicht zum Verkauf, also verhandeln wir jetzt schnell darum" zu antworten, ist der schlechteste Start für Verhandlungen mit einem Griechen.
Machen Sie es richtig: Die Person verkauft wirklich und ist mit dem Kunden zufrieden. Aber sein Objekt ist sein Juwel. Er gibt den Preis an, sagen wir drei Millionen, einfach weil seine Gefühle eine solche Zahl verlangen.
Daher sollten Sie auf keinen Fall Verhandlungen aufnehmen, indem Sie die von Ihnen festgestellten Mängel auflisten. "Hier ist es undicht, die Wand blättert ab, es gibt Schimmel und im Allgemeinen wurde dieser Müll vor 25 Jahren gebaut"... Der Käufer mag tausendmal recht haben, aber was wird der Grieche hören? Seine Villa, nein, seine Perle ist schlecht! Dies ist sofort das Ende der Kommunikation!
Selbst wenn wir eine wirklich "müde" Villa sehen, ist es besser, sie zuerst zu loben, darauf zu achten, wie schön der Olivengarten des Besitzers ist, wie schön das Haus ist. Und nur dann können wir ein inhaltliches Gespräch beginnen: Hier möchten wir nachbessern, fälschen und so weiter.…
So verhandeln Sie einen Rabatt beim Kauf einer Villa in Griechenland
Wie finden Sie einen Eigentümer, der zu schnellen Verhandlungen, schnellen Maßnahmen und einem angenehmeren Preis bereit ist?
Hier müssen Sie die Nuancen eines bestimmten Verkäufers berücksichtigen, beispielsweise seine familiären Umstände. Hat er zum Beispiel irgendwelche Erben? Wenn es mehrere davon gibt, sind Widersprüche innerhalb der Familie wahrscheinlich. Ein Sohn lebt in London, der andere in Athen, und der dritte braucht dringend Geld. In diesem Fall wird der Verkauf der Villa zu einer Aufgabe für die Familie, und das Erbe muss zu Geld gemacht werden.
Eine andere Möglichkeit ist, wenn die ganze Familie weggezogen ist, ihre Mitglieder weit weg wohnen und die Villa leer ist. Entfernung macht Besitzer entgegenkommender. Und jetzt wird das, was eine "drei Millionen Perle" war, Gegenstand von Verhandlungen ... Nein, natürlich nicht für 2 Millionen, sondern für 2,7 oder 2,5. Mit einem Käufer, der bereit ist, ein klares Transaktionsschema anzubieten, eine Einzahlung zu tätigen und die Emission in zwei oder drei Monaten abzuschließen, ist das ideale Ergebnis garantiert.
Kaufen Sie eine fertige Villa oder bauen Sie ein Haus in Griechenland
Was ist, wenn Sie nicht etwas Altes kaufen, sondern Land kaufen und darauf Ihr Haus bauen, Ihren Traum?
Es ist eine coole und sehr beliebte Idee, die vor allem bei Russen, Türken und Arabern Anklang findet. Seltsamerweise sind Europäer und Amerikaner weniger pragmatisch – sie sind eher bereit, Emotionen zu kaufen. Und "unsere Leute"... ich sage das: Ich kenne keinen einzigen Fall, in dem sie nicht einmal etwas Fertiges wiederholt haben.
Warum ist das so? Verstanden! Alte Häuser (auch für Millionen) erfordern Kompromisse. Dort gibt es keine Fundamente und deshalb ist es feucht. Es gibt keine Wärmedämmung, moderne Heizsysteme und vieles mehr.
Es stellt sich entweder Komfort oder Geschichte heraus. Es gibt nur einen Ausweg: bauen! Nur dann können Sie alles für sich selbst machen, mit fünf Schlafzimmern, einem Infinity-Pool, einem Spa, einem Zimmermädchen und Parkplätzen.
Was zu überprüfen ist, bevor Sie einen Deal abschließen
Und jetzt ein paar "Aber". Genauer gesagt, worauf Sie bei der Auswahl achten müssen.
Das erste und Wichtigste ist, auf die Website zu gelangen! Zuerst nur bei ihm. Vor dem Kauf muss Ihr Architekt bestätigen, dass Ihr Traum in dem ausgewählten Raum verwirklicht werden kann. Dass der Standort über alle Genehmigungen verfügt - für die Erhebung, Archäologie, Küstenentwicklung usw.
Obwohl es keine vollständige Lösung gibt, ergreifen wir keine Maßnahmen. Die Gesetze in Griechenland ändern sich ständig, zum Beispiel, wenn der Name der Straße neben Ihrem Standort nicht auf den Staatskarten steht, ist es einfach verboten zu bauen…
Was sollte ich bei der Auswahl noch beachten?
Sonnenaufgänge und Sonnenuntergänge! Wie hoch ist die Beleuchtungsstärke eines bestimmten Gebiets?
Gibt es einen Meerblick? Stellen Sie tausendmal sicher, dass niemand es jemals blockieren wird. Schätzen Sie die tatsächliche Entfernung zum Wasser ab: Es kann hundert Meter entfernt sein, aber es dauert ein oder zwei Stunden, um dorthin zu laufen.
Straßen sind ein schmerzhaftes Thema, das eine Vielzahl von Vorschlägen ablehnt, insbesondere auf Inseln. Wenn Ihnen gesagt wird, dass der Einstieg "normal" ist, bedeutet dies höchstwahrscheinlich, dass Sie zuerst ein spezielles Klettertraining absolvieren müssen.
Erst nachdem alles überprüft wurde, können Sie sich Gedanken über das Haus und seine Umgebung machen.
Und - universeller Rat: Jagen Sie nicht nach billigem Land, denn im Gegensatz zu einem Haus kann es nicht für Geld gebaut werden!
