In den letzten Jahren gab es einen stetigen Trend zu einer Zunahme betrügerischer Aktivitäten und zur Entstehung neuer Täuschungsschemata. Informationsquellen veröffentlichen täglich Informationen über Fälle illegaler Handlungen gegen Einzelpersonen und juristische Personen. Alle Marktteilnehmer sind gefährdet, einschließlich Investoren, Entwickler, Immobilienagenturen und deren Kunden. Im Rahmen der Analyse wurden die häufigsten Betrugsschemata identifiziert sowie Empfehlungen zur Risikominimierung formuliert.
Das Schema Der "Nachahmung Von Anlegerinteressen"
Eines der häufigsten betrügerischen Systeme ist die Simulation des Interesses am Erwerb eines Objekts. Im Rahmen dieses Schemas nimmt ein Angreifer Kontakt mit einem Unternehmen oder einem privaten Verkäufer auf und positioniert sich als wohlhabender und interessierter Investor. Während der Korrespondenz zeigt die Person ein hohes Engagement, stimmt den vorgeschlagenen Bedingungen zu und versucht, mit Telefongesprächen fortzufahren.
Die kritische Phase ist der Moment des Übergangs zu direkten Verhandlungen: Der Betrüger verweist auf technische Einschränkungen und besteht darauf, eine genau definierte Kommunikationsplattform (z. B. Zoom) zu verwenden, die den entsprechenden Link für den Übergang bereitstellt.
Das Schema kann auf zwei Arten implementiert werden:
- Der Benutzer wird auf eine Website weitergeleitet, die optisch mit der legitimen Plattform identisch ist, wo er das Registrierungsverfahren durchlaufen und persönliche Daten eingeben muss. In diesem Fall wird der Anruf nicht getätigt und die bereitgestellten Informationen gelangen zu den Angreifern.;
- Das Klicken auf einen Phishing-Link führt automatisch zur Kompromittierung von Benutzerdaten.
Indikatoren für ein betrügerisches System in den frühen Phasen der Interaktion sind die folgenden Anzeichen:
- der anhaltende Wunsch, ausschließlich im Rahmen einer Plattform zu kommunizieren;
- vermeidung der Angabe von Kontaktinformationen (insbesondere Telefonnummern);
- kategorisches Bestehen darauf, einen bestimmten Dienst zum Tätigen eines Anrufs zu verwenden, wenn auf "technische Schwierigkeiten" beim Wechsel zu anderen Kommunikationskanälen hingewiesen wird.
Das Programm "Antrag Auf Finanzielle Unterstützung Von Einem Wohlhabenden Käufer"
Eine andere Art von betrügerischer Aktivität ist ein System, bei dem ein "Käufer" finanzielle Unterstützung beantragt. Die Person positioniert sich als wohlhabender Investor, der am Erwerb eines Objekts interessiert ist, beteiligt sich aktiv an der Diskussion der Transaktionsbedingungen und nimmt über Anrufe Kontakt auf. Gleichzeitig konzentriert sich das Unternehmen regelmäßig auf seine Zahlungsfähigkeit und Ernsthaftigkeit der Absichten.
In einer bestimmten Phase der Interaktion erklärt der Angreifer vorübergehende Schwierigkeiten und bittet um Unterstützung, indem er eine geringfügige Geldüberweisung vornimmt und verspricht, die Transaktion sofort danach abzuschließen. Nach Erhalt des Geldes wird der Kontakt mit dem "Käufer" beendet.
Es ist zu beachten, dass legitime Käufer, insbesondere solche mit erheblichen finanziellen Mitteln, sich nicht an Gegenparteien wenden, die Anträge auf Einzahlung von Geldern stellen. Solche Anfragen sollten als wahrscheinliches Anzeichen für betrügerische Aktivitäten angesehen werden.
Gefälschte Dokumente Verwenden
Das Problem der Fälschung von Dokumenten, die das Recht zum Verkauf eines Immobilienobjekts bestätigen, verdient besondere Aufmerksamkeit. Dieses System ist sowohl in der GUS als auch in anderen Märkten weit verbreitet. Skrupellose Verkäufer und in einigen Fällen Immobilienagenturen stellen gefälschte Dokumente zur Verfügung, auf deren Grundlage die Transaktion ausgeführt wird. Der Käufer, der keinen Grund hat, an der Rechtmäßigkeit der Dokumente zu zweifeln, leistet die Zahlung und glaubt, dass er das Eigentum erworben hat.
Die Tatsache der Fälschung kann über einen längeren Zeitraum unentdeckt bleiben: Das Objekt darf zum Wohnen oder Mieten genutzt werden. Betrug wird bei nachfolgenden Inspektionen festgestellt, wonach die Transaktion für ungültig erklärt werden kann. Dadurch verliert der Käufer sowohl das gezahlte Geld als auch das Nutzungsrecht an dem Objekt. Gerichtsverfahren in solchen Situationen sind durch erhebliche Dauer und hohe Kosten für den Geschädigten gekennzeichnet. Selbst wenn eine Entscheidung getroffen wird, das Geld zurückzuerstatten, kann die Transaktion storniert werden.
Transaktionen sind besonders schwierig in Gerichtsbarkeiten, in denen ein Institut mit primärem Kaufrecht besteht oder ein komplexes Erbschaftssystem vorgesehen ist. Im ersten Fall ist es obligatorisch, die Personen mit dem Primärrecht (Nachbarn, einzelne soziale Gruppen) zu benachrichtigen und Belege für das Fehlen ihrer Ansprüche auf das Objekt zu haben. Im zweiten Fall sind die Risiken mit der Anwesenheit von Erben verbunden, die nicht ordnungsgemäß benachrichtigt wurden, ihre Rechte nicht registriert haben oder keinen offiziellen Erbschaftsverzicht geleistet haben. Das Fehlen oder die Fälschung von Dokumenten, die die Einhaltung dieser Verfahren bestätigen, schafft Gründe für die Anfechtung der Transaktion und bringt erhebliche finanzielle Verluste für den Käufer mit sich.
Um diese Risiken zu minimieren, wird empfohlen, qualifizierte Anwälte einzubeziehen und sicherzustellen, dass die Echtheit und Vollständigkeit des Dokumentensatzes notariell beglaubigt werden. Trotz des erhöhten Zeit- und Kostenaufwands für den Abschluss der Transaktion sind diese Maßnahmen ein wesentlicher Faktor, um die Rechtssicherheit des Erwerbers zu gewährleisten.
Immobilientransaktionen werden als rechtlich und finanziell komplexe Transaktionen mit erheblichen Risiken eingestuft. Die Kosten für juristisches Fachwissen und zusätzliche Überprüfungen sollten nicht als übermäßig hoch angesehen werden, sondern als Investition in die Verringerung der Wahrscheinlichkeit größerer finanzieller Verluste.