Im Jahr 2024 wächst der Wohnimmobilienmarkt in Dubai stetig und bricht Rekorde. Bis Ende des Jahres werden etwa 170 Tausend Transaktionen erwartet. Der Anteil ausländischer Investoren am Gesamtvolumen der Käufer bleibt konstant hoch.
Zu den Spitzenreitern bei den Käufen gehören Bürger der Russischen Föderation, die durchweg unter den Top 5 der ausländischen Investoren zu finden sind. Die Russen nutzen die Tatsache, dass es auf dem VAE-Markt keine geopolitischen Beschränkungen gibt und kaufen aktiv Wohnimmobilien.
Ergebnisse und Trends bis Ende 2024
Der Immobilienmarkt in Dubai verzeichnet weiterhin ein stetiges Wachstum, wie die beeindruckende Entwicklung der letzten Monate zeigt. Die zunehmende Kaufaktivität sowohl von Einheimischen als auch von ausländischen Investoren hat zu einem Rekordanstieg bei den Werten von Wohnimmobilien geführt.
Offiziellen Zahlen zufolge sind die Immobilienpreise in Dubai bis Dezember im Vergleich zum Vorjahr um 20 % gestiegen.
Trotz dieses Anstiegs wird die Gesamtzahl der Transaktionen im Jahr 2024 voraussichtlich 170.000 erreichen. Das ist ein Anstieg um 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Im Vergleich zum November 2023 stieg das Gesamtvolumen der Wohnimmobilientransaktionen in diesem Monat um fast 11 %. In diesem Monat wurden 13.000 Verträge im Gesamtwert von 10,8 Mrd. $ verzeichnet, 1,6 % mehr als im Vorjahresmonat.
Die Käufer kauften aktiver Wohnungen als Villen: das Verhältnis bleibt das gleiche wie in den Vorjahren - durchschnittlich 80/20.
Eine Analyse der Präferenzen der Käufer von Wohnungen mit zwei oder weniger Schlafzimmern zeigt:
- Etwa 40 % sind am Kauf von Wohnungen mit einem Schlafzimmer interessiert;
- 42 % konzentrieren sich auf Wohnungen mit zwei Schlafzimmern;
- etwa 18 % interessieren sich für Studios.
Von denjenigen, die Villen oder Stadthäuser suchen, kaufen 37 % Grundstücke mit drei Schlafzimmern, während 50 % Grundstücke mit vier oder mehr Schlafzimmern kaufen.
Kauf von Grundstücken mit vier oder mehr Schlafzimmern.
Beliebte Wohngegenden für den Kauf von Wohnungen bleiben:
- Palm Jumeirah;
- Business Bay;
- Stadtzentrum von Dubai;
- Dubai Yachthafen;
- Jumeirah Village Secl.
Im Segment der Villen und Stadthäuser sind MBR City, Palm Jumeirah, Al Furjan, Dubai Hills Estate und Gemeinden in Dubailand die gefragtesten.
Trotz eines allgemeinen Anstiegs der Verkäufe ist im Villen- und Grundstückssegment ein Rückgang zu verzeichnen. Im November wurden 1.900 Villen im Wert von 2,8 Milliarden Dollar verkauft, ein Rückgang von 36 Prozent gegenüber November 2023. Die Verkäufe von Grundstücken gingen um 40 % zurück und beliefen sich auf 387 Transaktionen im Wert von 2,2 Mrd. $.
Der Immobilienmarkt in Dubai weist also weiterhin ein hohes Aktivitätsniveau auf, aber die Wachstumsdynamik ist je nach Segment unterschiedlich.
Markttrends
Der Immobilienmarkt in Dubai ist dynamisch und reagiert auf sich ändernde Käuferpräferenzen und strategische Initiativen der Behörden. Vor diesem Hintergrund hat sich eine Reihe von Trends herausgebildet.
Nachhaltige Entwicklung und Priorisierung von Umweltfreundlichkeit
Moderne Projekte in Dubai orientieren sich zunehmend an den Prinzipien der Nachhaltigkeit. So fördert beispielsweise das Programm Dubai Green Building Regulations den Bau energieeffizienter Gebäude, um den Energie- und Wasserverbrauch zu senken.
Die Verwendung umweltfreundlicher Materialien, erneuerbarer Energiequellen (Solarenergie, Erdwärme) und ausgedehnter Grünflächen wird zum Standard. Der Trend wird durch das weltweit wachsende Umweltbewusstsein und den Wunsch nach einer Verringerung des CO2-Fußabdrucks angeheizt.
Im Jahr 2024 wird Dubai auf der internationalen Rangliste der Städte mit mehr als 400 Projekten mit einer LEED-Lizenz oder einer Green-Building-Zertifizierung an dritter Stelle stehen.
Intelligente Häuser und Technologieintegration
Dubai setzt das Konzept einer „Smart City“ aktiv um. Die Smart-Dubai-Strategie setzt ehrgeizige Ziele für die Digitalisierung der Stadt, was die Entwicklung des Smart-Home-Marktes anregt.
Neue Wohnkomplexe werden mit Automatisierungssystemen ausgestattet, die die Beleuchtung, die Sicherheit und den Energieverbrauch steuern. Dies erhöht den Wohnkomfort und die Effizienz der Ressourcennutzung und zieht Käufer an, die technologische Innovationen zu schätzen wissen.
Die Zahl solcher Projekte wächst im Durchschnitt um 12 % pro Jahr.
Die Beliebtheit von funktionalen Gemeinschaftsräumen und Coworking Spaces
Die zunehmende Verbreitung von Telearbeit hat zu einer steigenden Nachfrage nach flexiblen Wohnmöglichkeiten wie Coworking Spaces und Räumen für Zusammenarbeit und Erholung geführt.
Dies ist für Freiberufler, digitale Nomaden und junge Berufstätige sehr praktisch. Fast jeder dritte Elitekomplex bietet Coworking Spaces und gemeinsame Arbeitsbereiche für die Bewohner an.
Die konstante Nachfrage nach Luxus
Trotz neuer Trends bleibt Dubai ein Zentrum für Luxusimmobilien. Komplexe mit exklusiven Annehmlichkeiten wie Privatstränden und Spa-Zentren sind bei wohlhabenden Käufern weiterhin sehr gefragt.
Luxusvillen und -wohnungen mit einem Preis von mehr als 2,7 Millionen Dollar, wie die in District One West 2 und The Acres Villas, werden so aggressiv gekauft, dass ihr Anteil an den Transaktionen in den letzten Monaten um 2 bis 4 Prozent gestiegen ist.
Vermietungen
Nach Angaben des Dubai Land Department wurden bis Mitte Dezember mehr als 560.000 Miettransaktionen für Wohnimmobilien registriert. Diese Zahl ist vergleichbar mit dem Niveau von 2023, als etwa 540 Tausend Transaktionen durchgeführt wurden.
Von den Mietern von Wohnungen bevorzugten 65 % möblierte Optionen, während bei Villen und Stadthäusern 52 % nach unmöblierten Optionen suchten und nur 48 % nach möblierten.
Die Struktur der abgeschlossenen Verträge zeigt, dass es sich bei 41 % um Neuvermietungen und bei 59 % um Verlängerungen bestehender Mietverhältnisse handelt, was auf eine gewisse Stabilisierung des Marktes hindeutet.
Die geografische Verteilung der Mieter zeigt eine klare Segmentierung der Nachfrage. Bei den Wohnungen sind die begehrtesten Lagen die folgenden:
- Dubai Marina;
- Business Bay;
- Stadtzentrum Dubai;
- Deira;
- Jumeirah Lake Towers.
Bei den Villen und Stadthäusern haben die Mieter die Wahl:
- Arabian Ranches 3;
- Al Barsha;
- Damac Hills;
- Dubai Hills Estate.
Der durchschnittliche Jahreswert der Mietverträge im Jahr 2024 betrug beispielsweise:
- Wohnungen mit zwei Schlafzimmern - 30 Tausend Dollar;
- Stadthäuser - über 40 Tausend Dollar;
- Villen - 46 Tausend Dollar.
Das Dubai Land Department stellte fest, dass in der ersten Hälfte des Jahres 2024 der Mietwert von Luxuswohnungen um 7 % und von Luxusvillen um 27 % gestiegen ist. Es ist davon auszugehen, dass die Zahlen auch für das gesamte Jahr steigen werden.
Vorhersage für 2025
Experten prognostizieren für das Jahr 2025 einen weiteren Anstieg der Nachfrage nach Miet- und Kaufimmobilien in Dubai. Die Attraktivität des Wohnungsmarktes in Dubai wird durch eine Reihe von Faktoren unterstützt, darunter ein günstiges Steuersystem, eine fortschrittliche technologische Infrastruktur und Visa- und Aufenthaltsprogramme, die Bürgern aller Länder offen stehen.
Wichtige Aussichten
Der Immobilienmarkt in Dubai verzeichnet ein stetiges Wachstum sowohl bei den Preisen als auch bei der Nachfrage. Der Boom nach der Pandemie hat zu einem noch nie dagewesenen Anstieg der Transaktionen geführt, was sich in einem stetigen Anstieg der Mieten und Immobilienwerte in den meisten Gebieten widerspiegelt.
Im Jahr 2024 ist ein Rekordanstieg bei den Villenwerten zu verzeichnen, vor allem in Palm Jumeirah und Jumeirah Islands, wo sich die Preise im Vergleich zu 2014 fast verdoppelt haben.
Es wird jedoch erwartet, dass sich das Preiswachstum auf dem Markt für Luxusimmobilien im Jahr 2025 aufgrund der potenziellen Risiken der Weltwirtschaft auf 5-8 % verlangsamen wird.
Luxusvillen werden im Jahr 2025 voraussichtlich den stärksten Preisanstieg verzeichnen, während für Strandresidenzen und Penthäuser ein weiteres Wachstum von 8-10 % erwartet wird. Das höchste Wachstum wird in teuren Vierteln wie Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate und Jumeirah Golf Estate zu verzeichnen sein.
Es wird ein weiteres Wachstum bei der Inbetriebnahme abgeschlossener Projekte vorhergesagt. Dies ist auf die Inbetriebnahme von bereits verkauften Immobilien in den Jahren 2022-2023 zurückzuführen.
In den nächsten zwei Jahren sollen rund 182.000 neue Immobilien in Betrieb genommen werden, was deutlich über dem Durchschnitt der vergangenen Jahre liegt. Zwischen 2019 und 2023 werden durchschnittlich 40 Tausend Grundstücke pro Jahr in Betrieb genommen.
Bis 2029 wird mit einem weiteren Anstieg des Angebots gerechnet - die Bauträger planen den Bau von 300 Tausend neuen Immobilien. Davon werden 80 Prozent auf Wohnungen und 17,5 Prozent auf Villen entfallen.
Dieser Anstieg des Angebots ist auf die Nachfrage der Käufer und die kompetente Politik des Staates zurückzuführen.
Dubais Bevölkerung wird weiter wachsen
Es ist geplant, dass die Bevölkerung des Emirats bis zum Jahr 2026 4 Millionen erreichen wird. Die Prognose eines Bevölkerungswachstums auf 5,8 bis 8,6 Millionen bis 2040 bedeutet, dass mindestens 550.000 zusätzliche Wohneinheiten gebaut werden müssen, um den Bedarf zu decken.
Die Strategie 2033 für den Immobilienmarkt in Dubai wird weiter umgesetzt
Teil des Entwicklungsprogramms D33 des Emirats zur weiteren Entwicklung des Sektors.
Ziel ist es, das Volumen der Immobilientransaktionen bis 2030 auf 272 Milliarden Dollar zu steigern. Der Beitrag des Sektors zur Wirtschaft soll auf 19,8 Mrd. $ steigen.
Die Strategie sieht vor, die Wohneigentumsquote auf 33 % zu erhöhen, Programme zur Erschwinglichkeit von Immobilien durchzuführen und die Markttransparenz u. a. durch Digitalisierung zu erhöhen.
Es ist geplant, dass Dubai im Rahmen der Strategie weiterhin politische Maßnahmen durchführt, die darauf abzielen, Investoren anzuziehen und den Erwerb von Immobilien zu fördern.
Die Nachfrage nach Entwicklungsgemeinschaften wird steigen
Die Nachfrage wird sich auf neu entstehende Gemeinden verlagern. Während etablierte Standorte wie das Zentrum des Emirats und Dubai Marina weiterhin Menschen anziehen werden, werden 2025 neue Gemeinden in den Vordergrund treten.
Es wird erwartet, dass Cluster wie Emaar South, Valley, Dubai Creek Harbour, Damac Riverside mit neuen hochwertigen Gemeinschaftsbereichen, günstigen Preisen und der Nähe zu wichtigen Geschäfts- und Unterhaltungszentren florieren werden.
Das Interesse an außerplanmäßigen Projekten wird weiter bestehen
Dubai wird auch weiterhin ein Magnet für ausländische Investitionen sein. Insbesondere wird erwartet, dass das Interesse an Off-Plan-Projekten im Jahr 2025 anhalten wird, ebenso wie an neuen integrierten Projekten von 2023-2024, wie Oasis by Emaar, Palm Jebel Ali und Damac Laguns.
Vermietungen
Nach Angaben des Analysehauses Knight Frank ist Dubai weiterhin einer der am schnellsten wachsenden Mietmärkte der Welt, was sowohl auf inländische Wirtschaftsfaktoren als auch auf globale Trends zurückzuführen ist.
Mietimmobilien in Dubai werden im Jahr 2025 wahrscheinlich eine Rendite von bis zu 10 % erzielen. Das Endergebnis hängt von der Lage und der Art der Immobilie ab.
Zu den Top-Gemeinden, die Mieter von Luxusimmobilien im Emirat anziehen, gehören Business Bay, Dubai Marina und Jumeirah Village Circle. Bis Ende 2024 besteht weiterhin ein wachsendes Interesse an der Vermietung von Wohnimmobilien an den Standorten, was auch durch einen Anstieg der Zahl der Miettransaktionen unterstützt wird. Es ist ein stetiger Anstieg der Vertragswerte um 10-12 % zu erwarten.
Im Jahr 2025 ist damit zu rechnen, dass hochwertige Viertel wie Jumeirah Islands und Al Barari aufgrund des begrenzten Angebots und der hohen Nachfrage weiterhin einen erheblichen Mietwertzuwachs von über 12 % verzeichnen werden. Ähnliche Raten werden in neu erschlossenen Lagen wie Dubai Süd, in der Nähe des sich entwickelnden Al Maktoum International Airport, erwartet.
Die Prognosen deuten darauf hin, dass der Mietmarkt in Dubai bei anhaltendem Wirtschaftswachstum und steigenden Touristenzahlen stabil und für Investitionen attraktiv bleiben wird.
Schlussfolgerungen
- Das Wachstum des Marktes hält an. Bis zum Jahresende werden etwa 170 Tausend Transaktionen erwartet.
- Der Wertzuwachs wird sich voraussichtlich verlangsamen. Während die Preise im Jahr 2024 im Durchschnitt um 15-20 % stiegen, wird für 2025 ein Anstieg von 10 % erwartet.
- Pachtverträge werden weiterhin Einnahmen in Höhe von 10 % pro Jahr generieren.
- Der Vertragswert wird voraussichtlich um 10-12 % steigen.
- Der Markt wird durch Regierungsprogramme, einschließlich D33, und politische Maßnahmen zur Anziehung von Kapital und zum Bevölkerungswachstum angetrieben werden.
