Das neue Gesetz über die Legalisierung in Montenegro hat den Verkauf von Tausenden von Wohnungen blockiert, was dem Immobilienmarkt erhebliche Probleme bereitet hat.
Was Ist Passiert
Es wird geschätzt, dass es in Montenegro mehr als 100.000 illegale Gebäude gibt. Die Verabschiedung eines neuen Gesetzes über die Legalisierung hat ihre weitere Verbreitung gestoppt, aber gleichzeitig viele bestehende Transaktionen verhindert. Das Verbot gilt auch für Bürger, die solche Immobilien zuvor gekauft und mit bestimmten Belastungen im Kataster eingetragen haben. Im Moment können sie es nicht verkaufen oder übertragen, da jede, auch geringfügige Abweichung vom genehmigten Projekt die Transaktion unmöglich macht.
Was Ist Das Wesen Des Gesetzes
Das neue Gesetz, das vor etwas weniger als einem Monat verabschiedet wurde, setzt den Eigentümern eine Frist von sechs Monaten, um illegale Gebäude zu melden, gefolgt von weiteren fünf Jahren für das Legalisierungsverfahren. Während dieser Zeit ist der Verkauf solcher Immobilien nicht erlaubt, was die Frage nach der Dauer des gesamten Prozesses und der Stagnation des Marktes aufwirft.
Etwa 62.000 illegale Gebäude wurden offiziell registriert, während es Schätzungen zufolge in Wirklichkeit mindestens doppelt so viele gibt. Gleichzeitig war das bisherige Legalisierungsgesetz mehr als sieben Jahre in Kraft, aber nur etwa 4.000 Gebäude wurden legalisiert, was den Verdacht verstärkt, dass die neuen Verfahren sehr lange dauern könnten.
Das Problem In Der Praxis
Dieses Problem wurde zuerst von Notaren bemerkt, die in der Praxis keinen Kaufvertrag ausstellen können, wenn auch nur die geringste Abweichung vom genehmigten Projekt vorliegt. Dies bedeutet, dass selbst wenn alle erforderlichen Dokumente verfügbar sind und Steuern gezahlt werden, den Eigentümern das Verfügungsrecht über ihr Eigentum entzogen wird, was zu einem rechtlichen Zusammenbruch führt.
Anwälte und Notare erinnern daran, dass der Staat seit Jahren den Verkauf solcher Gebäude und ihre Eintragung in das Kataster unter besonderen Bedingungen erlaubt und mit der neuen Entscheidung tatsächlich "den Abzug gedrückt" hat und Tausende von Wohnungen und Häusern bewegungslos zurückgelassen hat. Es ist noch unklar, wie stark sich dies auf den Immobilienmarkt auswirken wird, aber Experten prognostizieren bereits Stagnation und einen möglichen Preisverfall, da das Angebot begrenzt sein wird und die Nachfrage von Investoren sinken könnte.
Gutachten
"Die Hauptfolgen dieses Gesetzes werden auf die Schultern der Bürger fallen, die solche Gebäude besitzen. Ihre Verfügungsrechte über Eigentum, dh das durch internationale Gesetze garantierte Recht auf friedliche Nutzung von Eigentum, werden bedroht sein. Zwangsläufig wird es eine Frage nach der Verfassungsmäßigkeit einer solchen Bestimmung geben", sagt Darko Churic, Präsident der Notarkammer Montenegros, und stellt fest, dass die Bürger massiv Fragen und Beschwerden stellen.
Regierungsposition Und Finanzielle Erwartungen
Die Abteilung für die Legalisierung illegaler Gebäude ist der Ansicht, dass das Verbot des Verkaufs illegaler Immobilien notwendig ist, um die Praxis des illegalen Bauens einzudämmen. "Wir glauben, dass Artikel 33, der illegale Gebäude verbietet, gut ist. Wir sorgen für die Sicherheit derer, die legal gebaut haben, und motivieren diejenigen, die illegal gebaut haben, ihre Gebäude so schnell wie möglich zu legalisieren und erst dann in Betrieb zu nehmen. Wir werden diese Entscheidung nicht aufgeben ", sagt Nikola Rajnatovic von der Abteilung.
Der Staat erwartet, dass er aufgrund der Legalisierung von 200 Millionen Euro bis 400 Millionen Euro erhalten kann. Angesichts der bescheidenen Ergebnisse früherer Vorschriften und langsamer Verwaltungsverfahren bleibt jedoch die Frage offen, wann und in welcher Weise das System die erwartete Anzahl von Anfragen bearbeiten kann. Makler warnen davor, dass die mit dem neuen Gesetz verbundene Unsicherheit Investoren und potenzielle Käufer dazu zwingen könnte, ihre Pläne zu verschieben, was wiederum zu einem Rückgang der Marktaktivität und einer allmählichen Abkühlung führen wird.
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