Wie Sie eine Immobilie in Montenegro gewinnbringend kaufen

Montenegro ist das vielversprechendste Land an der Adria für Immobilieninvestitionen. Es hat einen wachsenden Markt, der bereits seine Stabilität bewiesen hat, die niedrigsten Steuern in Europa und die günstigste Einwanderungspolitik, erschwingliche Preise für Häuser und Wohnungen, eine erstaunlich vielfältige Natur und eine gute Ökologie.

In diesem Material haben wir alles zusammengetragen, was Sie vor dem Kauf wissen müssen: das Investitionspotenzial Montenegros, die Rechte von Ausländern, die beliebtesten Immobilientypen, Durchschnittspreise, Finanzierungsmöglichkeiten, Beschreibung des Kaufvorgangs und zusätzliche Kosten.

Warum in Immobilien in Montenegro investieren?

Wachsender Markt

Wenn Sie sich mit den Immobilienoptionen in Montenegro befassen, werden Sie feststellen, dass das Land immer noch deutlich günstiger ist als andere beliebte Länder an der Adria - Italien und Kroatien. Dies eröffnet das Potenzial für ein weiteres Wachstum der Preise und damit der Erträge von Investoren, die in der Region investieren.

Hier ein anschauliches Beispiel: Laut offiziellen Statistiken stiegen die Preise für Neubauten am Meer in Montenegro zwischen 2023 und 2024 um 25,9 %. Ein solches Ergebnis ist in einem alten, etablierten Markt unvorstellbar, aber in einem wachsenden Markt - wie in Montenegro - sind solche Aufschwünge regelmäßig anzutreffen.

Wichtig ist auch, dass das Wachstum nicht erst jetzt begonnen hat, sondern schon seit 2006 zu beobachten ist, als Montenegro seine Unabhängigkeit erlangte. In dieser Zeit hat das Land einen langen Weg zurückgelegt - von einer chaotischen Entwicklung bis hin zur Schaffung schicker integrierter Resorts, von denen Lustica Bay das eindrucksvollste ist.

Erschwingliche Aufenthaltsgenehmigung

Montenegro bietet für Europa sehr seltene Bedingungen: Wenn Sie hier eine Immobilie kaufen, unabhängig von ihrem Wert, erhalten Sie eine Aufenthaltsgenehmigung. Das bedeutet, dass dieses Haus zu Ihrer Basis in einem neuen Land werden kann, wenn Sie sich jemals entscheiden, für einen dauerhaften Aufenthalt ans Meer zu ziehen - im Ruhestand oder früher. Bis dahin können Sie Ihren Urlaub in Montenegro verbringen und die Immobilie vermieten.

Es ist auch einfach, eine Aufenthaltsgenehmigung aus anderen Gründen zu erhalten, z. B. um ein Unternehmen im Land zu eröffnen oder sich als digitaler Nomade zu registrieren.

Niedrige Steuern

Das ist für alle wichtig: Es hilft Investoren, ihre Rendite zu steigern, und Käufern von Wohn- und Erholungsimmobilien, die Kosten zu senken.

Die Steuern in Montenegro gehören zu den niedrigsten in Europa. In Spanien zahlen Käufer zusätzlich 8-10%, in Italien 9-10% und im Falle des Kaufs von Luxusimmobilien bis zu 22%.

In Montenegro beträgt die Steuer für den Erwerb von Immobilien auf dem Sekundärmarkt zwischen 3 und 6 % des Katasterpreises des Objekts + feste Gebühren. Diese Zahlung kann jedoch leicht vermieden werden, wenn Sie sich für ein neues Gebäude vom Bauträger entscheiden: In diesem Fall zahlen Sie nichts.

Natur und Ökologie

Montenegro ist ein sehr angenehmes Land für ein gesundes Leben. Die Ökologie ist hier ausgezeichnet, es gibt keine schädlichen Industrien. Spektakuläre und überraschend vielfältige Landschaften - Berghänge, Meeresbuchten, Sand- und Kieselstrände, malerische Seen, alte Wälder, Weinberge, Inseln, Schluchten... Und all das ist ganz in der Nähe, jeder Punkt in Montenegro ist leicht zu erreichen.

Auch andere europäische Länder sind nicht weit entfernt - die Autobahnen sind von hoher Qualität, es gibt mehrere Flughäfen an der Küste und Fähren, zum Beispiel nach Italien.

Yachten sind ein weiteres beliebtes Transportmittel - Expats kaufen sich oft eine eigene Yacht, nachdem sie hierher gezogen sind. Montenegro verfügt über die nötige Infrastruktur (Yachthäfen, Yachtschulen), und die Kosten für den Unterhalt eines Bootes sind niedriger als in anderen europäischen Ländern.

Können Ausländer in Montenegro Immobilien kaufen?

Die kurze Antwort lautet: Ja, Ausländer können Wohnungen und Häuser in jeder Region Montenegros kaufen. Für den Kauf ist keine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich, und die Immobilie kann auf einen Nichtansässigen in vollem Privateigentum eingetragen werden.

Eine kleine Einschränkung gilt nur für Grundstücksgeschäfte. Ausländer dürfen ein Grundstück mit einer Fläche von bis zu 5 000 Quadratmetern kaufen, auf dem sich ein Objekt befindet, und unbebaute Grundstücke können nur dann als Eigentum eingetragen werden, wenn sie in einem detaillierten Urbanisierungsplan enthalten sind.

Und die Ausländer machen von ihrem Recht regen Gebrauch: In den letzten vier Jahren haben sie* 1,5 Milliarden Euro in montenegrinische Immobilien investiert. Tausende von Immobilien, vor allem an der Küste, befinden sich bereits im Besitz von Bürgern aus Russland, Serbien, der Türkei, der Schweiz, den USA... In der Bucht von Lustica zum Beispiel sind Immobilien im Besitz von Gästen aus mehr als 40 Ländern.

Immobilien in Montenegro, an denen Ausländer interessiert sind

Immobilien am Meer

Budva, Kotor und Tivat sind die Hauptanziehungspunkte für die ausländische Nachfrage in Montenegro. Immobilien am Meer, insbesondere in modernen Geschäfts- und Premiumgebäuden, ziehen immer wieder Investoren an. In diesen Regionen befinden sich die vielversprechendsten Objekte. Sie sind am schnellsten im Preis gestiegen und bringen die höchsten Mieteinnahmen.

Hier gibt es auch die beste Auswahl, von kleinen Flachbausiedlungen bis hin zu großen integrierten Resorts wie Lustica Bay.

Immobilien in den Bergen

Kolasin und Žabljak sind zwei sich schnell entwickelnde Skigebiete in Montenegro. Ihr Vorteil für Käufer sind die erschwinglichen Preise. Für das Geld, das für eine kleine Wohnung am Meer reichen würde, kann man hier ein Chalet oder eine Villa kaufen.

Die Nachfrage von Ausländern nach Immobilien in den Bergen nimmt allmählich zu, obwohl sie von den Indikatoren der Küstenregion noch weit entfernt ist.

Immobilien in der Hauptstadt

Eine andere Art von liquiden Vermögenswerten in Montenegro sind Wohnungen in Podgorica. Sie werden von Einheimischen nachgefragt, die (wie in allen Ländern) zum Arbeiten in die Hauptstadt ziehen. Auch Ausländer kaufen sie, um sie langfristig zu mieten. Das bringt ein stabiles Einkommen, auch wenn es im Vergleich zu den Möglichkeiten an der Küste geringer ist.

Immobilienpreise in Montenegro und Finanzierungsmöglichkeiten

Immobilien in Montenegro werden immer teurer, aber die Durchschnittspreise sind immer noch erschwinglich. Hier finden Sie die offiziellen Angaben zu den Wohnkosten in verschiedenen Regionen.

Es ist wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, dass zu diesen Preisen typische Wohnungen in Wohnsiedlungen der Economy- und Komfortklasse verkauft werden. Wenn Sie sich für Premium-Optionen interessieren - in den besten Lagen, mit Meerblick, hochwertiger Ausstattung, entwickelter Infrastruktur und professionellem Management - sollten Sie bereit sein, das 3-4fache zu zahlen.

Sie können die Kosten senken, indem Sie ein Objekt in der Anfangsphase des Baus kaufen: Wenn der Komplex gebaut wird und sich die Umgebung entwickelt, werden die Kosten steigen. Bei Großprojekten ist das Wachstum beeindruckend: 2012, als der Bau des Resorts in der Bucht von Lustica gerade begann, wurde ein Quadratmeter im Bereich Marina Village, der am nächsten zum Meer liegt, für 2,8 Tausend Euro verkauft. Seitdem sind die Preise um das 3,5-fache gestiegen.

Eine weitere Möglichkeit, die Belastung zu verringern, ist die Inanspruchnahme von Ratenzahlungen durch den Bauträger. Fast alle Bauträger bieten zinslose Ratenzahlungen bis zum Ende der Bauzeit an, einige sogar noch länger.

5 Schritte zum Kauf von Immobilien in Montenegro

Der Kauf von Immobilien in Montenegro kann auch aus der Ferne erfolgen, ohne dass Sie das Land besuchen müssen. Alle Transaktionen durchlaufen fünf grundlegende Schritte.

1. Besichtigung der Immobilie. Vor dem Kauf ist es wichtig, die ausgewählte Immobilie zu überprüfen. Erstens rechtlich: Vergewissern Sie sich, dass das Objekt auf den Verkäufer eingetragen ist und keine Belastungen aufweist. Zweitens, technisch - um den Zustand, einschließlich der technischen Anlagen und möglicher versteckter Mängel, zu beurteilen. Wenn Sie eine im Bau befindliche Wohnung kaufen, sollten Sie Informationen über den Bauträger und seine realisierten Projekte einholen. Immobilienmakler oder unabhängige Anwälte können Ihnen in dieser Phase helfen.
2. Unterzeichnung des Vertrags. Nach erfolgreicher Besichtigung des Objekts gehen die Parteien zur Unterzeichnung des Kaufvertrags über. Es wird ein Vorvertrag geschlossen, um die Bedingungen des Geschäfts festzulegen und eine Anzahlung zu leisten (10-20% des Wertes). Dieses Dokument garantiert, dass das Objekt aus dem Verkauf genommen und dem Käufer zugewiesen wird. Der Hauptvertrag wird beim Notar unterzeichnet, nachdem die Bedingungen des Vorvertrags erfüllt sind. Der Notar prüft alle Dokumente und beglaubigt die Unterschriften der Parteien. Wenn der Käufer der serbischen Sprache nicht mächtig ist, ist die Anwesenheit eines Gerichtsdolmetschers obligatorisch.
3. Überweisung des Geldes. Die Zahlung für die Immobilie erfolgt gemäß den Vertragsbedingungen. Auf dem Sekundärmarkt werden in der Regel 100 % des Objektpreises sofort bezahlt, auf dem Primärmarkt können Sie in Raten zahlen. Die Abrechnung erfolgt in der Regel bargeldlos auf das Konto des Verkäufers oder des Notars. Sie können Geld von einem Konto überweisen, das bei einer Bank in einem beliebigen Land eröffnet wurde. Es ist wichtig, die Gebühren und möglichen Verzögerungen bei internationalen Überweisungen zu berücksichtigen. Wir empfehlen Ihnen, die von Ihnen bevorzugte Zahlungsmethode im Voraus mit dem Verkäufer zu besprechen und alle Einzelheiten zu klären.
4. Zahlung der Steuern. Nachdem die Transaktion abgeschlossen ist, müssen Sie die Überweisungssteuer bezahlen.
5. Eintragung des Eigentums. Die letzte Phase jeder Transaktion: Der Notar übergibt den Kaufvertrag an das Katasteramt zur Eintragung, und der Käufer erhält eine Eigentumsurkunde. Dieser Vorgang dauert zwischen zwei und vier Wochen.

Steuern auf dem Sekundärmarkt:

• für Immobilien bis zu 150 000 € - 3 % des Katasterpreises;
• von 150 T€ bis 500 T€ - Festbetrag von 4,5 T€ + 5%;
• ab 500 Tausend Euro - ein fester Betrag von 22 Tausend Euro + 6 %;
• Die Steuer ist innerhalb von 14 Tagen nach der Eintragung des Eigentums zu entrichten.

Steuern auf dem Primärmarkt :

• Beim Kauf einer neuen Immobilie von einem Bauträger, der mehrwertsteuerpflichtig ist, wird diese Steuer nicht erhoben.
• Neubauten in Montenegro unterliegen der Mehrwertsteuer in Höhe von 21 %. Der Käufer braucht nichts über den Preis hinaus zu zahlen: Diese Gebühr ist bereits im Preis des Objekts enthalten, der Bauträger selbst überweist das Geld an den Staat. Wenn Sie eine Immobilie bei einer juristischen Person registrieren lassen, können Sie eine Rückerstattung der Mehrwertsteuer beantragen. Ein Anwalt kann Sie dabei beraten.

Steuern und andere zusätzliche Kosten beim Kauf

Große Bauträger übernehmen alle Kosten für die Registrierung von Immobilien: Notargebühren, Übersetzergebühren und sogar die Kosten für den Immobilienmakler, wenn er an der Transaktion beteiligt ist. Im Komplex Lustica Bay ist dies zum Beispiel der Fall. Dadurch sind die zusätzlichen Kosten für den Kauf eines Neubaus niedriger als die für eine Immobilie auf dem Sekundärmarkt.

Montenegro hat ein einfaches und zuverlässiges Verfahren für den Abschluss von Geschäften, niedrige Steuern - sowohl beim Kauf als auch bei der Erhaltung des Objekts. Es ist möglich, eine Aufenthaltsgenehmigung und später die Staatsbürgerschaft zu erhalten. Kurzum, Immobilien in Montenegro sind für jeden Zweck geeignet: Investitionen, Urlaub, Umzug.