Zypern-Immobilien - 2025 wird es ein moderates Wachstum geben

Die zypriotischen Immobilienpreise verändern sich - sie steigen, aber auf niedrigem Niveau. Ausländer kauften 2024 weniger häufig, aber nicht viel, aber die Zyprioten selbst lassen die Gesamtstatistik nicht fallen. Auch die Prognosen für 2025 sind mäßig optimistisch - sogar untypisch für den normalerweise volatilen zyprischen Markt. Wir haben aktuelle Daten für 2024 hinzugefügt und die Prognosen zusammengestellt.

Zyperns Wirtschaft in den Jahren 2024-2025 

Zypern hat auch in seiner jüngeren Geschichte schon andere Zeiten erlebt. Jeder erinnert sich an die Bankenkrise von 2013, als die Ersparnisse der Einleger, einschließlich der Ausländer, in Mitleidenschaft gezogen wurden. Es gab auch einen starken Rückgang der Nachfrage von Ausländern (im Jahr 2007 kauften sie 11 Tausend Wohnungen und Häuser, im Jahr 2013 - 1 Tausend), und zeitgleich mit diesem Rückgang der Immobilienpreise - in neun Jahren seit 2007 um 50%. 

Seit dem Beginn der Pandemie geht es der Republik und ihrer Wirtschaft jedoch recht gut. Zumindest besser als den „durchschnittlichen“ europäischen Ländern. Seit 2015 wächst das zyprische BIP schneller als das der EU (2023: 2,5 Prozent gegenüber 0,4 Prozent), und im dritten Quartal 2024 erreichte das Wachstum 3,9 Prozent.

Die Inflation ist rückläufig: Nach einem starken Anstieg im Jahr 2020 (über 8 %) sank sie bis 2023 auf 3,9 % (gegenüber dem Durchschnitt der Eurozone von 5,4 %), ging 2024 auf 2,7 % zurück und dürfte 2025 auf 2,1 % fallen.

Die allgemeinen Wirtschaftsaussichten sind mäßig optimistisch. Nach Einschätzung der EU wird die zyprische Wirtschaft in den Jahren 2025 und 2026 stabil sein und eine positive Dynamik beibehalten. Bis 2026 wird erwartet, dass die Inflation auf 2 % und die Arbeitslosigkeit auf 4,5 % zurückgeht. Die Löhne werden weiter steigen, was letztlich die Kaufkraft und damit die Bereitschaft, in Immobilien zu investieren, fördern wird.

Prognose der Dynamik der wichtigsten Wirtschaftsindikatoren für 2025-2026 (Daten der Europäischen Kommission)

Zyperns Immobilienpreisdynamik   

Die Immobilien auf Zypern sind 2024 im Preis gestiegen, allerdings in bescheidenem Maße. Im Allgemeinen sanken die Preise in der Republik zum letzten Mal im vierten Quartal 2021. Eine beeindruckende Dynamik trat im Jahr 2023 ein: Häuser verteuerten sich um 6,5 %, Wohnungen um 9,5 % (Daten von KPMG und RICS). Bis Mitte 2024 verringerte sich der jährliche Zuwachs laut Eurostat auf 2,5 %.

Die durchschnittlichen Kosten für einen Quadratmeter einer Immobilie in Zypern im Jahr 2024 betragen 2,5 Tausend Euro (Danos International). Die höchsten Preise in Limassol: Sie sollten sich auf 4 Tausend Euro konzentrieren. In Larnaca liegen die meisten Angebote im Bereich von 2,3 bis 2,9 Tausend Euro. Der Durchschnittspreis in Paphos - etwa € 3 Tausend pro Quadratmeter. m.

Die führende Rolle von Limassol ist besonders im Segment der Neubauten zu beobachten. Laut Landbank Analytics hat der Durchschnittspreis eines neuen Hauses hier fast 700 Tausend Euro erreicht, neue Wohnungen kosten 558,2 Tausend Euro.

Und hier sind die Daten zu den Preisen von Neubauten in anderen Städten.

Zyperns Immobiliennachfrage 2024-2025

Der Markt in Zypern, einem Land mit rund einer Million Einwohnern, ist klein und daher unbeständig. Jeder Anstieg oder Rückgang der Zinsen wirkt sich dramatisch auf die Fundamentaldaten aus.

Außerdem ist er stark von Ausländern abhängig: 2023 entfielen auf sie mehr als 45 Prozent der Transaktionen. Während der Pandemie wurde die Insel trotz teilweise geschlossener Grenzen noch beliebter. Die ersten, die aus dem kalten Europa kamen, um Covid und den hohen Steuern zu entkommen, waren Russen und Ukrainer, die seit 2022 stark zugenommen haben, und seit 2023 Israelis.

Allerdings kauften die Zyprioten selbst rege. Infolgedessen wurde im Jahr 2023 in dem Land eine Rekordzahl von Transaktionen seit 2007, und im Jahr 2024 war die Zahl noch höher - 15 797, vor allem aufgrund der lokalen Bewohner.  Der Anteil der Käufer aus dem Ausland fiel unter 40 Prozent - auch das ist signifikant, aber kein Rekord.  Besonders rückläufig ist der Anteil von Käufern aus Drittländern, die fast 20 Prozent weniger Käufer als ein Jahr zuvor haben.

Nachfrage in zyprischen Städten

Während die drei beliebtesten Städte für Einheimische Limassol, Nikosia und Larnaca sind (wobei die Hauptstadt ebenso aktiv gekauft wird wie der Hauptferienort), kaufen EU-Bürger und andere Ausländer am meisten in Paphos, das von Compare the Market AU als beste Kleinstadt zum Leben im Jahr 2024 ausgezeichnet wurde - ähnliche Statistiken für Limassol. 

In Nikosia kauften Zyprioten im Jahr 2024 15 % häufiger (Daten des Landministeriums) als im Jahr 2023. Die Zahl der Transaktionen in der Hauptstadt durch Besucher von außerhalb der EU stieg um ein Viertel. Dies ist jedoch nur ein prozentualer Anstieg - in absoluten Zahlen kaufen in Paphos und Limassol diejenigen, die von weit her kommen, fünfmal häufiger.

Programm für ständigen Aufenthalt in Zypern. Einwanderung nach Zypern

Das Interesse von Ausländern wird im Wesentlichen durch zwei Vorteile Zyperns bestimmt:

• günstige Steuerbedingungen für Einzelpersonen und Unternehmen, die sich auf der Insel niederlassen;
• einwanderungsprogramme, insbesondere das nach wie vor erfolgreiche „goldene Visum“ - die Möglichkeit, durch den Erwerb von Immobilien einen Daueraufenthalt zu erlangen.

Die 2023 eingeführten Änderungen des Gesetzes zur Beantragung solcher Aufenthaltsgenehmigungen (insbesondere die Notwendigkeit, ein höheres Einkommen nachzuweisen - 50 000 € pro Jahr für den Hauptantragsteller, 15 000 € für einen Ehepartner, 10 000 € für ein minderjähriges Kind) haben das Verfahren objektiv nicht erschwert.

Die wichtigste Entwicklung im Bereich der Einwanderung im Jahr 2024 sind neue Möglichkeiten für qualifizierte Fachkräfte. Sie können nun die zyprische Staatsbürgerschaft beantragen, nachdem sie vier oder sogar drei Jahre dauerhaft im Land gelebt haben. Der Zeitrahmen hängt vom Niveau der Sprachkenntnisse ab: Sie müssen eine Prüfung ablegen, um einen Reisepass zu erhalten.

Investieren in Zyperns Immobilien

Der Markt der Republik galt noch nie als hochprofitabel - „reine“ Investoren haben sich eher anderen Ländern zugewandt. Die Mieteinnahmen, vor allem Tagesmieten, sind jedoch stetig gestiegen: In den acht Jahren seit 2016 sind die kurzfristigen Mietpreise für Ferienunterkünfte auf der Insel um 60-80 % und die Verkaufspreise um 30 % gestiegen.

Die Analysten von Danos International schätzen, dass die durchschnittlichen Renditen auf Zypern zwischen 4 und 6 Prozent pro Jahr liegen. In Limassol und Paphos liegen die vielversprechendsten Objekte in Meeresnähe, in Nikosia - in der Nähe von Geschäftsvierteln und Regierungsgebäuden, in Larnaca - in der Nähe des Flughafens (hier gibt es kein Paradoxon: in seiner Nähe befinden sich die besten Strände und alte Stadtviertel, die von Touristen besucht werden, sowie neue Aussichtsobjekte).

Im Jahr 2024 betrugen die durchschnittlichen Mietkosten für eine Wohnung auf Zypern 11-22 € pro Quadratmeter. Die teuerste Stadt war Limassol, wo die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen 22 € und für Häuser 16 € pro Quadratmeter erreichten.

Durchschnittliche Mietpreise für Wohnungen und Häuser nach Region in Zypern im Jahr 2024 (Statista-Daten)

Zyperns Immobilienmarkt im Jahr 2025 - Ausblick

Nach dem Rückgang in den Jahren 2020-21 und dem Anstieg in den Jahren 2022-24 dürfte eine Beruhigung eintreten - ein leichter Rückgang der Nachfrage bei einem leichten Anstieg der Preise. Die Zentralbank von Zypern prognostiziert für Mitte 2024: „Die geringere Nachfrage von ausländischen Käufern und die hohen Zinssätze wirken sich negativ auf die lokale Kaufaktivität aus und lassen den Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise nach... Kurzfristig ist mit einem moderateren Anstieg der Hauspreise zu rechnen.

Die zypriotischen Immobilienmakler geben ähnliche Prognosen ab. Polis Kourousidis, Vorsitzender der Association of Property Valuers, sagte auch für das Jahr 2025 einen positiven Trend voraus. Verzögerungen bei der Markteinführung neuer Immobilien - vor allem aufgrund der Bürokratie in den lokalen Behörden, die erst ab Juni 2024 Genehmigungen erteilen - verschärfen den Angebotsmangel und könnten zu weiteren Preissteigerungen führen“, so der Experte.

Marinos Kinaigueiro, Präsident des Real Estate Agents Registration Board, stellt fest: Der Immobilienmarkt zeigt sich weiterhin widerstandsfähig, und wir sind zuversichtlich, dass die erwartete Senkung der Zinssätze bald zu einem Anstieg der lokalen Transaktionen führen wird“.