Können Ausländer auf Bali Immobilien kaufen

Wir werden nicht ausführlich darüber sprechen, ob man auf Bali Immobilien für Ausländer kaufen kann, warum es sich lohnt und was man besser kaufen sollte. Kommen wir lieber gleich zur Sache, indem wir uns ansehen, wie Immobilientransaktionen in Indonesien geregelt sind und wie sie ablaufen. Es ist wichtig zu verstehen, dass der Immobilienmarkt in Asien derzeit einen weiteren Boom erlebt und die Zahl der Transaktionen drastisch gestiegen ist. Dies ist nicht nur in Indonesien, sondern auch in Vietnam, China, Indien und einer Reihe anderer Länder zu beobachten. Die Menschen interessieren sich oft dafür, wie man in Südostasien eine Wohnung kauft. Lassen Sie uns daher dieses Thema am Beispiel von Bali näher betrachten.

Gesetzliche Regelungen und Eigentumsformen

Aufgrund der unterschiedlichen Eigentumsformen scheinen die Immobiliengesetze in Indonesien verwirrend zu sein, aber das ist nicht der Fall. Nach Angaben von InvestAsian gilt der indonesische Immobilienmarkt als der transparenteste und effizienteste in Asien. Landwirtschaftsgesetz von 1960.

Das wichtigste Gesetz, das diesen Bereich regelt, ist das Landwirtschaftsgesetz von 1960. Sie können es auf Englisch unter https://faolex.fao.org/docs/pdf/ins3920.pdf online lesen.

Hier sind die wichtigsten Eigentumsformen für ausländische Investoren aufgeführt:

1. Freies Eigentum, das auch als HAK MILIK bezeichnet wird. Hierbei handelt es sich um eine unbedingte Form des Eigentums, bei der das Objekt und das Grundstück, auf dem es steht, vollständig im Besitz des Käufers sind. Diese Form des Eigentums ist Ausländern von vornherein verwehrt, aber es ist möglich, diese Einschränkung zu umgehen. Dazu muss ein Darlehensvertrag mit einem indonesischen Staatsbürger unterzeichnet und notariell beglaubigt werden, in dem das Objekt und der Grund und Boden, auf dem es steht, verpfändet werden. Nach dem Gesetz bleibt der Eigentümer ein Ortsansässiger, so dass diese Methode der Eigentumseintragung für diejenigen geeignet ist, die später einen indonesischen Pass erhalten wollen.
2. Erbpacht oder HAK SEWA ist ein langfristiger Mietvertrag. Dies ist die optimale Methode für natürliche und juristische Personen aus anderen Ländern. Nach dem Kauf eines Grundstücks auf Erbpacht kann der Eigentümer uneingeschränkt über das Objekt verfügen: es verkaufen, vermieten, vererben oder verschenken. Der einzige Nachteil ist, dass alle Maßnahmen unbedingt mit dem Eigentümer des Grundstücks abgesprochen werden müssen. Die Laufzeit des Pachtvertrags ist nicht gesetzlich geregelt, beträgt aber in der Praxis 25-45 Jahre mit der Möglichkeit der Verlängerung (vorrangig oder garantiert). Die Kosten für den Erwerb von Immobilien im Erbbaurecht sind niedriger, so dass sich viele Investoren für dieses Verfahren entscheiden, um die Rentabilität des Objekts zu erhöhen. Das Erbbaurecht berechtigt jedoch nicht zur Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung.
3. Das Nutzungsrecht oder HAK PAKAI basiert nur auf einem Reisepass, aber bis 2023 benötigten Ausländer eine Aufenthaltsgenehmigung in Indonesien. Es handelt sich im Wesentlichen um ein freies Grundstück, allerdings mit einer begrenzten Laufzeit. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 30 Jahren mit einer Verlängerungsmöglichkeit für 20 und weitere 30 Jahre. Das heißt, dass die Immobilie im Rahmen dieser Regelung insgesamt 80 Jahre lang dem Investor gehören kann. Danach ist es notwendig, einen neuen Status zu beantragen oder die HAK PAKAI neu auszustellen. Geschieht dies nicht, geht das Vermögen an den Staat oder den ursprünglichen Eigentümer über. Es ist wichtig zu wissen, dass ein Ausländer bei dieser Art von Eigentum nur eine Immobilie besitzen kann. Die Fläche des Grundstücks darf nicht mehr als 20 Hektar (2.000 Quadratmeter) betragen. Auch für die tageweise Vermietung einer solchen Immobilie gibt es Beschränkungen. Der Mindestwert von Wohnungen für die Eintragung der HAK PAKAI beträgt $ 125.000, für Villen liegt dieser Betrag bei $ 315.000.
4. Das Recht, HAK GUNA BANGUNAN zu bauen, wird nur indonesischen Staatsbürgern und in Indonesien registrierten juristischen Personen gewährt (alle 100 Prozent des Kapitals können im Besitz von Ausländern sein). Das Baurecht wird für 30 Jahre erteilt, mit der Option, es für weitere 80 Jahre zu verlängern.

Wichtig. Mehrere andere Rechtsvorschriften regeln den Immobiliensektor in Indonesien. Dazu gehören das RI Akon Nr. 16 von 1985 über Mehrfamilienhäuser (Undang-Undang Nr. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun), die RI Regierungsverordnung Nr. 4 von 1988 (Peraturan Pemerintah Nr. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun) und das RI Gesetz Nr. 11 von 2020 über die Schaffung von Arbeitsplätzen (UU Cipta Kerja).

Diese Gesetze befassen sich mit dem Eigentum an Mehrfamilienhäusern, bei denen das Eigentum nicht an ein bestimmtes Grundstück, sondern an eine bestimmte Einheit gebunden ist. Es gibt nur sehr wenige solcher Gebäude auf Bali, bei denen jede Einheit eine bestimmte Art von Zertifikat hat - sertifikat strata -, aber es lohnt sich, diese Gesetze bei der Auswahl eines Gebäudes während der Transaktion zu beachten.

Rechte und Pflichten von Ausländern in Indonesien

Dies ist ein wichtiger Aspekt für diejenigen, die eine Wohnung auf Bali kaufen oder auf die Insel ziehen wollen.

Seit 2022 gibt es in Indonesien ein Programm, mit dem Sie eine Aufenthaltsgenehmigung für bis zu 10 Jahre erhalten können. Dazu müssen Sie in Immobilien ab 130.000 $ investieren. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, eine Aufenthaltsgenehmigung im Rahmen von Programmen für digitale Nomaden, Unternehmer und andere Personengruppen zu beantragen.

Beim Kauf einer Immobilie müssen alle gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren entrichtet werden. Insbesondere die Eigentumsformen hak milik und hak guna unterliegen der Grundsteuer und der Bausteuer.  Wenn die Wohnung vermietet werden soll, müssen außerdem Steuern auf das entsprechende Einkommen (Quellensteuer, PPH) gezahlt werden.

Wichtig! Ein Ausländer ist verpflichtet, Steuern in gleicher Höhe wie Inländer zu zahlen, wenn er länger als 183 Tage pro Jahr in Indonesien lebt.

Grundsteuern in Bali

• Es ist wichtig zu verstehen, welche zusätzlichen Kosten auf den Investor zukommen, damit er seine finanziellen Möglichkeiten richtig einschätzen und ein geeignetes Objekt auswählen kann. Im Folgenden sind die anfallenden Kosten aufgeführt:
• Notarielle Dienstleistungen bis zu 5% des Transaktionswertes;
• im Falle der Eintragung des Eigentums 5 % des Objektwerts für die Eintragung des Eigentums;
• 11 % Mehrwertsteuer, wenn die Immobilie von einem Bauträger erworben wird.

Wichtig. Die Grundsteuer in Höhe von 10 % der Transaktionssumme und die Steuer auf das Recht auf langfristige Vermietung in Höhe von 10 % werden vom Verkäufer gezahlt, der diese Kosten jedoch in der Regel in die Vertragskosten einbezieht und damit den ursprünglichen Preis aufbläht.

Einige Notare verlangen bei der Eintragung 20 % mit der Begründung, dass dieser Satz für Ausländer gilt, was jedoch nicht zutrifft. Wenn Ihr Notar auf 20 % Steuer besteht, empfiehlt es sich, den Notar zu wechseln und einen anderen zu wählen, da das Gesetz einen Satz von 10 % vorschreibt.

Wie man ein Haus auf Bali kauft

Diese Regelung ist nur für die Eigentumsformen hak pakai, hak milik und hak guna geeignet. Es umfasst die folgenden Schritte:

1. Überprüfung der ausgewählten Immobilie. Es ist notwendig, die letzten Quittungen zu prüfen, die die Zahlung der Steuern bestätigen. Es lohnt sich auch, sich zu vergewissern, dass ein Grundbuchauszug, eine Baugenehmigung (im Original) und eine Bestätigung über die Bezahlung der Rechnungen der Versorgungsunternehmen vorhanden sind. Wenn das Gehäuse mit einer Hypothek belastet ist, ist es wichtig, ein Schreiben von der Bank mit der Bestätigung, dass es keine ausstehenden Schulden auf das Darlehen und die Eigenschaft ist nicht verhaftet zu bekommen. Vom Käufer wird in diesem Stadium nur ein gültiger Reisepass verlangt.
2. Der erste Kaufvertrag ist eine Vereinbarung, in der der Verkäufer und der Käufer ihren Willen zum Abschluss der Transaktion festhalten. In der Regel leistet der Käufer eine Vorauszahlung. Der Betrag wird von den Parteien besprochen, beträgt aber in der Regel 5-30 % des Wertes der Wohnung.
3. Unterzeichnung des Kaufvertrags, der anschließend den staatlichen Stellen zur Eintragung der Transaktion vorgelegt wird. Der Vertrag wird direkt in der staatlichen Einrichtung oder bei einem Notar unterzeichnet.
4. Bezahlung der Transaktion und der Nebenkosten. Es wird empfohlen, bei internationalen Immobilientransaktionen Bankzahlungen zu verwenden, damit in der Zukunft, falls Fragen auftauchen, die Tatsache der Zahlung eines bestimmten Betrags nachgewiesen werden kann.
5. Eintragung des Eigentums. Nach Unterzeichnung des Vertrags muss innerhalb von 7 Tagen eine Bescheinigung über die Eigentumsübertragung ausgestellt werden. Zu diesem Zweck werden alle erforderlichen Unterlagen bei Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) eingereicht. Die Transaktion selbst dauert etwa einen Monat. Langfristige Pachtverträge müssen notariell beglaubigt werden, aber sie müssen nicht beim Amt registriert werden.

Wichtig! In Indonesien können Ausländer ein Konto bei einer lokalen Bank eröffnen, Gelder aus jedem Land darauf überweisen und für Immobilien bezahlen. Eine Aufenthaltsgenehmigung ist für die Eröffnung eines Kontos nicht erforderlich.

Auf Bali werden häufig Ferngeschäfte getätigt, bei denen ein Rechtsanwalt oder Immobilienmakler die Interessen seines Kunden vertritt. In diesem Fall ist es notwendig, den Spezialisten mit einer Vollmacht auszustatten, damit er alle notwendigen Handlungen für den Kauf einer Immobilie auf Bali durchführen kann. Die Vollmacht wird nur für die Unterzeichnung von Dokumenten für eine bestimmte Transaktion im Namen des Kunden ausgestellt und sieht nicht die Möglichkeit des Verkaufs oder der Durchführung anderer Handlungen mit der Immobilie vor.

Wenn Sie noch Fragen haben oder eine Wohnung in Bali kaufen wollen, dann kontaktieren Sie unseren Manager auf jede bequeme Weise. Es gibt auch Villen und Häuser auf der Website. Die Kosten für Eigentum in Bali beginnt meist von 100 000 Euro. Unser Manager ist bereit, Ihnen nicht nur bei der Registrierung der Transaktion, sondern auch bei der Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung zu helfen. Viele der Eigenschaften haben eine Verwaltungsgesellschaft, um Ihr Eigentum zu verwalten, um Ihr Einkommen zu maximieren, wenn Sie nicht planen, nach Bali zu bewegen.